สัญญาเช่าคอนโด / บ้าน ต้องมีอะไรบ้าง? อัปเดตกฎ สคบ. 2568 ที่เจ้าของห้องต้องรู้
SiamContract · · อ่าน 4 นาที
สัญญาเช่าคอนโดและบ้านควรมีข้อไหนบ้าง เงินประกันเก็บได้กี่เดือน คืนภายในกี่วัน อากรแสตมป์เท่าไร และใครบ้างที่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาเช่าตามประกาศ สคบ. 2568
ปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านสักห้อง เรื่องที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุดไม่ใช่ค่าเช่าครับ แต่เป็น เงินประกันตอนย้ายออก — ห้องสภาพแบบนี้หักได้ไหม คืนกี่วัน ใครจ่ายค่าแอร์ที่เสีย สัญญาที่เขียนดีตั้งแต่วันแรกตัดปัญหาพวกนี้ไปได้เกือบหมด
1. นิยามสั้น ๆ
สัญญาเช่าทรัพย์ คือสัญญาที่ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินชั่วระยะเวลาหนึ่ง และผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน (ป.พ.พ. มาตรา 537) การเช่าบ้านหรือคอนโดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมี หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ (มาตรา 538)
2. สัญญาเช่าที่ดีควรมี 10 เรื่องนี้
- คู่สัญญา ชื่อ เลขบัตร ที่อยู่ — ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของหรือมีหนังสือมอบอำนาจ
- ทรัพย์ที่เช่า เลขห้อง ชั้น ชื่ออาคารชุด ที่ตั้ง (ใส่เลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดยิ่งดี)
- ระยะเวลา วันเริ่ม–วันสิ้นสุด ชัด ๆ
- ค่าเช่า จำนวน วันครบกำหนด ช่องทางโอน
- เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า จำนวน เงื่อนไขการหัก และกำหนดวันคืน
- ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ใครจ่าย คิดอย่างไร
- การใช้ทรัพย์ อยู่อาศัยเท่านั้น สัตว์เลี้ยง ห้ามเช่าช่วง ห้ามดัดแปลง
- การซ่อมแซม ซ่อมเล็กน้อยผู้เช่า ซ่อมใหญ่ผู้ให้เช่า
- การเลิกสัญญา ผิดนัดค่าเช่า / ผู้เช่าขอออกก่อนกำหนด
- รายการเฟอร์นิเจอร์ท้ายสัญญา พร้อมสภาพ และรูปถ่ายวันส่งมอบ
3. และช้าก่อน!!! ถ้าคุณมีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็น ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา โดยลดเกณฑ์จาก 5 หน่วยเหลือ 3 หน่วยขึ้นไป (นับรวมคอนโด บ้าน ห้องพัก) หมายความว่านักลงทุนคอนโดที่มี 3 ห้องก็เข้าข่ายแล้วครับ
| เรื่อง | ธุรกิจควบคุมสัญญา (≥ 3 หน่วย) | เจ้าของ 1–2 หน่วย |
|---|---|---|
| เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า | รวมไม่เกิน 3 เดือน สำหรับสัญญาไม่เกิน 3 ปี (เกิน 3 ปี: ไม่เกิน 1 ปีของค่าเช่ารายปี) | ตกลงกันได้ (นิยม 2+1 เดือน) |
| คืนเงินประกัน | ภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน (หักค่าเสียหาย: 14 วัน) ผู้ให้เช่าออกค่าโอน | ตามที่ตกลง |
| ค่าน้ำ ค่าไฟ | ไม่เกินที่การไฟฟ้า/การประปาเก็บจริง | ตามที่ตกลง |
| ผู้เช่าขอออกก่อน | อยู่มาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งสัญญา + บอกเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วัน + ไม่ค้างชำระ | ตามที่ตกลง เช่น ริบเงินประกัน (ศาลลดได้ถ้าสูงเกินส่วน) |
| ผู้เช่าผิดสัญญา | บอกให้แก้ไขเป็นหนังสือ 30 วัน (รบกวนผู้อื่น 7 วัน, ผิดศีลธรรม/ความสงบเรียบร้อย เลิกได้ทันที) | ค้างค่าเช่า: บอกกล่าวไม่น้อยกว่า 15 วัน (ม.560) |
| ล็อกห้อง ตัดน้ำไฟ ยึดของ | ห้าม | ไม่ควรทำ — เสี่ยงผิดกฎหมายอาญา |
4. อากรแสตมป์สัญญาเช่า คิดยังไง
1 บาท ต่อ ค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ทุก 1,000 บาทหรือเศษ ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย เช่น ค่าเช่า 12,000 บาท × 12 เดือน = 144,000 บาท → อากร 144 บาท สัญญาที่ไม่ติดอากรใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบ (ประมวลรัษฎากร มาตรา 118)
5. เคล็ดลับกันทะเลาะเรื่องเงินประกัน
- ถ่ายรูป/วิดีโอทุกมุมห้องวันส่งมอบ ส่งให้กันทาง LINE เพื่อให้มีวันที่ชัด
- ทำ รายการเฟอร์นิเจอร์พร้อมสภาพ แนบท้ายสัญญา ให้เซ็นทั้งสองฝ่าย
- เขียนให้ชัดว่า การเสื่อมสภาพตามปกติ (สีซีด พรมสึก) หักเงินประกันไม่ได้
- เงินประกันไม่ใช่ค่าเช่า — ถ้าไม่อยากให้ผู้เช่าอยู่ฟรีเดือนสุดท้าย ต้องเขียนไว้
บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีของคุณ หากมูลค่าสูงหรือมีข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความ
คำถามที่พบบ่อย
เงินประกันค่าเช่าคอนโดเก็บได้กี่เดือน
ถ้าผู้ให้เช่ามีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน (สัญญาไม่เกิน 3 ปี) ตามประกาศ สคบ. 2568 ถ้ามี 1–2 หน่วยตกลงกันได้ตามสัญญา
ต้องคืนเงินประกันค่าเช่าภายในกี่วัน
ธุรกิจควบคุมสัญญาต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้ห้องคืน ถ้ามีการหักค่าเสียหายต้องคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน (นับเป็นวัน ไม่ใช่วันทำการ) กรณีอื่นเป็นไปตามที่ตกลงในสัญญา
สัญญาเช่าต้องติดอากรเท่าไร
1 บาทต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาทหรือเศษ ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย
ข้อมูลอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537, 538, 544, 550, 553, 560, 569
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568
- ประมวลรัษฎากร บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1 และมาตรา 118
หมายเหตุ: ข้อมูล ณ 28 กันยายน พ.ศ. 2569 — กฎหมายและแนวปฏิบัติของหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลง