ผู้เช่าไม่ยอมออก หมดสัญญาแล้วทำยังไง? ทำไมต้องส่งหนังสือก่อนวันครบสัญญา

สัญญาเช่าห้องหมดวันที่ 31 ธันวาคม เจ้าของคิดว่าวันที่ 1 มกราคมผู้เช่าต้องย้ายออกเอง แต่ผู้เช่ายังอยู่ แถมโอนค่าเช่าเดือนมกราคมมาให้ตามปกติ เจ้าของรับเงินไว้ก่อน แล้วค่อยส่งหนังสือให้ออก ปรากฏว่าศาลบอกว่า บอกเลิกไม่ชอบ ฟ้องไม่ได้ เรื่องนี้เกิดขึ้นจริงในคำพิพากษาศาลฎีกา และเป็นเหตุผลที่ ผู้เช่าไม่ยอมออก หลายรายยังอยู่ต่อได้ครับ

1. หมดสัญญาแล้ว สัญญาจบเองไหม

ตามกฎหมาย สัญญาเช่าที่มีวันสิ้นสุด จบเองเมื่อครบกำหนด ไม่ต้องบอกกล่าวก่อน (ป.พ.พ. ม.564) แต่มีข้อยกเว้นสำคัญ ถ้าครบแล้วผู้เช่ายังอยู่ และเจ้าของรู้แต่ ไม่ทักท้วง กฎหมายถือว่าทำสัญญาใหม่ แบบไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) จากนั้นจะเลิกได้ต้องบอกล่วงหน้าตามกติกาของเช่าไม่มีกำหนด ซึ่งช้ากว่ามาก

2. ถ้าไม่อยากให้เช่าต่อ ต้องทำอะไร

1. ส่งหนังสือแจ้งไม่ต่อสัญญาก่อนวันครบ บอกวันที่สัญญาสิ้นสุด และให้ส่งคืนห้องภายในวันนั้น ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
2. ห้ามรับค่าเช่าสำหรับช่วงหลังวันครบสัญญา ถ้าผู้เช่าโอนมา ให้แจ้งเป็นหนังสือว่าไม่ยอมให้เช่าต่อ
3. วันครบสัญญา นัดตรวจห้อง รับกุญแจ ทำบันทึกสภาพห้อง
4. ถ้าผู้เช่ายังไม่ออก ฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหายนับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุด

3. เช่ารายเดือนไม่มีกำหนด ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน

เช่าที่ไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุด หรือกลายเป็นเช่าต่อแบบไม่มีกำหนดตามข้อ 1 ฝ่ายใดก็บอกเลิกได้ แต่ต้องให้เลิก ตรงวันสิ้นงวดค่าเช่า และบอกล่วงหน้า อย่างน้อย 1 งวดค่าเช่า (ไม่ต้องเกิน 2 เดือน) (ม.566)

🎯 ตัวอย่างจากคำพิพากษา: เช่ารายเดือน จ่ายค่าเช่าทุกวันที่ 1 เจ้าของบอกเลิกวันที่ 4 พ.ค. ศาลฎีกาถือว่าเป็นการบอกเลิกเมื่อสิ้นงวดค่าเช่าถัดไป (1 มิ.ย.) สัญญาจึงเลิกกันวันที่ 1 ก.ค. และศาลชั้นต้นให้ผู้เช่าจ่ายค่าเสียหายรายเดือนจนกว่าจะออก (ฎ.3898/2542) แปลว่าบอกช้าไปไม่กี่วัน อาจต้องรอเพิ่มเกือบสองเดือน

4. ผู้เช่าผิดสัญญาระหว่างเช่า บอกเลิกได้ทันทีไหม

ส่วนใหญ่ไม่ได้ ถ้าผู้เช่าใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์ ไม่ดูแลห้อง หรือผิดข้อสัญญา เจ้าของต้อง บอกให้แก้ไขก่อน ถ้าไม่แก้จึงบอกเลิก (ม.554) ถ้าเจ้าของมีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ต้องให้เวลาแก้ไม่น้อยกว่า 30 วัน กรณีรบกวนผู้เช่าห้องอื่นไม่น้อยกว่า 7 วัน (ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568) ยกเว้นผู้เช่าเอาห้องไปให้คนอื่นเช่าต่อโดยไม่ได้รับอนุญาต บอกเลิกได้เลย (ม.544) ส่วนค้างค่าเช่า ใช้กติกาบอกกล่าวให้ชำระก่อน 15 วัน (ม.560)

5. และช้าก่อนนนนน!!! ล็อกห้อง ตัดน้ำไฟ ขนของออก ไม่ใช่ทางลัด

เจ้าของที่หงุดหงิดมักอยากเปลี่ยนกุญแจหรือขนของออกเอง สำหรับผู้ให้เช่าที่มีห้อง 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศ สคบ. ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง หรือเข้าไปยึดขนของ ก่อนบอกเลิกสัญญาโดยชอบ และถึงบอกเลิกแล้ว การเอาคืนเองก็เสี่ยงถูกผู้เช่าฟ้องกลับ ทางที่ถูกคือฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายตั้งแต่วันที่สัญญาเลิก ช้ากว่าแต่ไม่ย้อนมาทำร้ายเราครับ

ฝั่งผู้เช่าเอง ถ้าย้ายออกแล้วยังไม่ได้เงินประกันคืน อ่านต่อได้ที่ ย้ายออกแล้วไม่ได้เงินประกันห้องเช่าคืน และเรื่องสัญญาเช่าที่ควรเขียนตั้งแต่แรกที่ สัญญาเช่าคอนโด / บ้าน ต้องมีอะไรบ้าง

สรุปสั้น ๆ: ผู้เช่าไม่ยอมออก หลังหมดสัญญา ปัญหามักเริ่มจากเจ้าของไม่ทักท้วงก่อนวันครบ หรือรับค่าเช่าเดือนถัดไปไว้ ทำให้กลายเป็นเช่าต่อแบบไม่มีกำหนด ส่งหนังสือแจ้งไม่ต่อสัญญาก่อนวันครบ ไม่รับเงินหลังครบสัญญา และถ้ายังไม่ออกให้ฟ้องขับไล่ ห้ามเอาคืนเองครับ