ย้ายออกแล้วไม่ได้เงินประกันห้องเช่าคืน บ้าน คอนโด หอพัก เจ้าของยึดได้แค่ไหน ทวงยังไง
SiamContract · · อ่าน 9 นาที
ไม่ได้เงินประกันห้องเช่าคืน ต้องคืนภายในกี่วัน หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้ และทวงคืนยังไง ตั้งแต่ส่งหนังสือ ร้อง สคบ. จนฟ้องศาลแบบไม่เสียค่าธรรมเนียม
ย้ายออกวันสุดท้าย คืนกุญแจเรียบร้อย ผ่านไปสองอาทิตย์เงินประกันห้องเช่ายังไม่เข้า ทักไปก็ได้คำตอบว่า "ต้องหักค่าทาสี ค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด" จนแทบไม่เหลือ เรื่องนี้เป็นปัญหาที่คนเช่าห้องเจอบ่อยที่สุดเรื่องหนึ่งครับ ข่าวดีคือกฎหมายไทยมีคำตอบค่อนข้างชัด แต่คำตอบ ขึ้นกับว่าคุณเช่าจากใคร บทความนี้จะพาแยกให้ดูก่อน แล้วค่อยไปเรื่องหักอะไรได้ และทวงคืนยังไง
1. "เงินมัดจำ" กับ "เงินประกัน" ไม่ใช่เงินก้อนเดียวกัน
| เงินมัดจำ (ค่าจองห้อง) | เงินประกัน | ค่าเช่าล่วงหน้า | |
|---|---|---|---|
| จ่ายตอนไหน | ก่อนหรือตอนตกลงเช่า | วันทำสัญญา | วันทำสัญญา |
| มีไว้ทำไม | ยืนยันว่าตกลงเช่ากันแล้ว | ประกันความเสียหายของห้อง และค่าใช้จ่ายที่ค้าง | ประกันค่าเช่า |
| ได้คืนเมื่อไหร่ | มักหักเป็นค่าเช่าหรือเงินประกันเมื่อเข้าอยู่ | เมื่อสัญญาจบและคืนห้องแล้ว | ใช้เป็นค่าเช่าเดือนท้าย ๆ |
| ถูกริบเมื่อไหร่ | คนวางมัดจำเปลี่ยนใจไม่เข้าอยู่ (ป.พ.พ. ม.378) | หักได้เฉพาะความเสียหายที่ผู้เช่าทำ (ดูข้อ 3) | ขึ้นกับกฎที่ใช้กับห้องนั้น |
ในชีวิตจริงเรามักเรียกเงินประกันว่า "เงินมัดจำห้อง" ครับ บทความนี้จะพูดถึง เงินประกัน เป็นหลัก เพราะเป็นก้อนที่มีปัญหาตอนย้ายออก ส่วนค่าจองห้องที่วางไว้แล้วเปลี่ยนใจไม่เข้าอยู่ ผู้ให้เช่าริบได้ตาม ม.378 แต่ถ้าสูงเกินส่วน ศาลลดลงให้ริบเท่าความเสียหายจริงได้ (พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ม.7, ฎ.301/2563)
2. เช็กก่อน คุณเช่าห้องแบบไหน (กฎไม่เหมือนกัน)
| แบบที่เช่า | กฎที่ใช้ | เงินประกันเก็บได้ | ต้องคืนภายใน |
|---|---|---|---|
| หอพักนักศึกษา (ผู้พักกำลังเรียนไม่เกินปริญญาตรี อายุไม่เกิน 25 ปี) | พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 | ไม่เกิน 1 เดือน (ม.11) | วันที่สัญญาสิ้นสุด หักได้เฉพาะความเสียหายที่ผู้พักทำ (ม.11) |
| อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า คอนโด บ้าน ที่ผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่า ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (นับรวมทุกตึก ทุกโครงการ และที่ปล่อยผ่านออนไลน์) | ประกาศ สคบ. ควบคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย 2568 (ใช้ตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568) | เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมไม่เกิน 3 เดือน (สัญญาไม่เกิน 3 ปี) | 7 วัน นับแต่สัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้ห้องคืน ถ้าหักค่าเสียหาย คืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน ผู้ให้เช่าออกค่าโอนเอง |
| เจ้าของปล่อยเช่า 1–2 ห้อง | ป.พ.พ. เรื่องเช่าทรัพย์ + สิ่งที่เขียนในสัญญา | ตามที่ตกลง | ตามสัญญา ถ้าสัญญาไม่เขียน เรียกให้คืนได้ทันทีเมื่อคืนห้อง |
3. เจ้าของหักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้
หลักใหญ่ใช้เหมือนกันทุกแบบ คือผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่ตัวเองหรือคนที่อยู่ด้วยทำ แต่ ไม่ต้องรับผิดในความเสื่อมจากการใช้งานตามปกติ (ป.พ.พ. ม.562) และประกาศ สคบ. 2568 ห้ามผู้ให้เช่าที่มี 3 หน่วยขึ้นไปเขียนสัญญาให้ผู้เช่ารับผิดเรื่องพวกนี้ด้วย
| หักได้ | หักไม่ได้ |
|---|---|
| ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟที่ยังค้าง | สีผนังซีด พื้นหรือพรมสึกตามอายุใช้งาน |
| ของที่ผู้เช่าทำพัง เช่น ประตูบุบ กระจกแตก เฟอร์นิเจอร์หัก | เครื่องใช้ไฟฟ้าเสียเองเพราะเก่า |
| รูตะปูหรือการต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาต แล้วไม่ทำคืนสภาพ | "ค่าทำความสะอาด" หรือ "ค่าทาสีห้อง" แบบเหมาจ่ายทุกห้อง ทั้งที่ห้องไม่ได้เสียหาย |
| ค่าน้ำค่าไฟตามอัตราที่ตกลง | ค่าน้ำค่าไฟส่วนที่ บวกเกินอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเก็บจากผู้ให้เช่า (ห้ามสำหรับผู้ให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไป) |
ผู้ให้เช่าที่มี 3 หน่วยขึ้นไปยัง ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าในกรณีที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า ส่วนเจ้าของ 1–2 ห้องที่เขียนสัญญาว่า "ออกก่อนกำหนดริบเงินประกันทั้งหมด" ศาลฎีกาถือว่าเงินที่ริบแบบนี้เป็น เบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วน ศาลลดลงได้ (ม.383, ฎ.4932/2541)
4. ทวงเงินประกันคืน ทำตามลำดับนี้
- วันย้ายออก ถ่ายรูปและวิดีโอห้องทุกมุม เปิดให้เห็นวันเวลา ขอให้เจ้าของหรือผู้ดูแลตรวจห้องต่อหน้า แล้ว เซ็นใบตรวจรับห้องคืน ถ้าวันเข้าอยู่ไม่มีใบตรวจสภาพห้อง กฎหมายสันนิษฐานว่าคุณรับห้องไปในสภาพดี (ม.561) รูปวันเข้าอยู่จึงสำคัญมาก
- ขอรายการหักเป็นลายลักษณ์อักษร ทาง LINE ก็ได้ ให้ระบุว่าหักอะไร เท่าไร พร้อมใบเสร็จค่าซ่อม
- ครบกำหนดแล้วยังไม่คืน ส่งหนังสือทวงถาม ระบุจำนวนเงิน เลขบัญชีที่ให้โอน และกำหนดเวลา เช่น 7 วัน ส่ง LINE คู่กับไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ (วิธีส่งให้มีหลักฐาน) เงินที่คืนช้า เรียกดอกเบี้ยผิดนัดได้ร้อยละ 5 ต่อปี (ม.224)
- ร้องเรียน ถ้าผู้ให้เช่ามี 3 หน่วยขึ้นไป ร้อง สคบ. (สายด่วน 1166 หรือเว็บไซต์ สคบ.) ถ้าเป็นหอพักนักศึกษา แจ้งนายทะเบียนหอพัก เพราะการไม่คืนเงินประกันตาม ม.11 มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 1,000 บาท (พ.ร.บ.หอพัก ม.80)
- ฟ้องศาล ถ้าผู้ให้เช่าทำเป็นธุรกิจ (อพาร์ตเมนต์ หอพัก) มักฟ้องเป็น คดีผู้บริโภค ได้ ผู้บริโภคที่เป็นโจทก์ ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมศาล และ ฟ้องด้วยวาจาได้ โดยเจ้าหน้าที่ศาลช่วยบันทึกคำฟ้อง (พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค ม.18, 20) ถ้าไม่แน่ใจว่าเรื่องของคุณเป็นคดีผู้บริโภคไหม ถามเจ้าหน้าที่ศาลได้เลยครับ
5. ฝั่งเจ้าของห้อง: กันทะเลาะตั้งแต่วันแรก
- ทำ ใบตรวจสภาพห้อง วันส่งมอบ แนบรูป เซ็นทั้งสองฝ่าย ใช้เทียบตอนคืนห้อง
- เขียนในสัญญาให้ชัดว่าหักอะไรได้ คืนภายในกี่วัน และคืนเข้าบัญชีไหน ถ้ามีห้องให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไป ต้องเป็นไปตามประกาศ สคบ. (7/14 วัน)
- ถ้าความเสียหายเกินเงินประกัน รีบเรียกส่วนที่เกิน เพราะคดีที่ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่า ต้องฟ้อง ภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้ห้องคืน (ม.563)
- อย่าล็อกห้องหรือขนของผู้เช่าออกเองเพื่อบังคับให้จ่าย ประกาศ สคบ. ห้ามไว้ และเสี่ยงคดีอาญากับคดีละเมิด
6. และช้าก่อนนน!!! 4 ความเชื่อผิด ๆ เรื่องเงินประกัน
- "ออกก่อนกำหนด ยังไงก็โดนยึดทั้งหมด" — ไม่เสมอไป ผู้ให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไปมีเงื่อนไขให้ออกได้ และเจ้าของรายย่อยที่ริบทั้งก้อน ศาลลดได้
- "คืนภายใน 30 วันตามที่หอเขียนไว้" — ถ้าผู้ให้เช่ามี 3 หน่วยขึ้นไป ข้อที่ให้ผู้เช่าเสียเปรียบกว่าประกาศ สคบ. ใช้บังคับไม่ได้ ต้องคืนภายใน 7 วัน (หักค่าเสียหาย 14 วัน)
- "หักค่าทาสีทุกห้องเป็นธรรมเนียม" — สีซีดตามอายุคือการเสื่อมตามปกติ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิด (ม.562)
- "ไม่มีสัญญาเป็นกระดาษ ทวงไม่ได้" — แชต LINE สลิปโอนเงินประกัน และรูปห้อง ใช้เป็นหลักฐานได้ ควรเก็บไว้ให้ครบ
สรุปสั้น ๆ: เช็กก่อนว่าเช่าแบบไหน ถ่ายรูปวันเข้าและวันออก ขอรายการหักเป็นลายลักษณ์อักษร ถ้าเลยกำหนดให้ส่งหนังสือทวงถาม แล้วค่อยร้องเรียนหรือฟ้อง เงินประกันเป็นเงินของคุณครับ ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมย้ายออก
บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีของคุณ หากมูลค่าสูงหรือมีข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความ
คำถามที่พบบ่อย
เงินประกันห้องเช่าต้องคืนภายในกี่วัน
ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน ถ้าหักค่าเสียหาย คืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน (ประกาศ สคบ. 2568) หอพักนักศึกษาต้องคืนในวันที่สัญญาสิ้นสุด (พ.ร.บ.หอพัก ม.11) ส่วนเจ้าของ 1–2 ห้องเป็นไปตามสัญญา
เจ้าของหักค่าทาสีหรือค่าทำความสะอาดจากเงินประกันได้ไหม
หักได้เฉพาะความเสียหายที่ผู้เช่าทำ ความเสื่อมจากการใช้งานตามปกติ เช่น สีซีด พื้นสึก ผู้เช่าไม่ต้องรับผิด (ป.พ.พ. ม.562) และผู้ให้เช่าที่มี 3 หน่วยขึ้นไปเขียนสัญญาให้ผู้เช่ารับผิดเรื่องนี้ไม่ได้
ย้ายออกก่อนหมดสัญญา จะโดนยึดเงินประกันไหม
ผู้ให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไป ผู้เช่าออกก่อนได้เมื่ออยู่มาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งสัญญา บอกเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วัน และไม่ค้างชำระ ส่วนเจ้าของรายย่อยที่สัญญาให้ริบทั้งก้อน ศาลถือเป็นเบี้ยปรับ ลดได้ถ้าสูงเกินส่วน (ม.383)
ไม่ได้เงินประกันคืน ร้องเรียนที่ไหน
ผู้ให้เช่าที่มี 3 หน่วยขึ้นไป ร้อง สคบ. สายด่วน 1166 หอพักนักศึกษาแจ้งนายทะเบียนหอพัก และถ้าผู้ให้เช่าทำเป็นธุรกิจ ฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้โดยไม่เสียค่าธรรมเนียมศาลและฟ้องด้วยวาจาได้
เงินมัดจำกับเงินประกันห้องเช่าต่างกันยังไง
มัดจำหรือค่าจองห้องให้ไว้ตอนตกลงเช่าเพื่อยืนยันว่าทำสัญญาแล้ว ถ้าผู้วางเปลี่ยนใจไม่เข้าอยู่ ผู้ให้เช่าริบได้ (ม.378) ส่วนเงินประกันมีไว้ประกันความเสียหายระหว่างเช่า ต้องคืนเมื่อสัญญาจบหลังหักความเสียหายที่ผู้เช่าทำ
ข้อมูลอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม.377–378 (มัดจำ), ม.224 (ดอกเบี้ยผิดนัด), ม.383 (ลดเบี้ยปรับ), ม.561–563 (สภาพทรัพย์ ความเสื่อมตามปกติ อายุความ 6 เดือน)
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568
- พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 ม.4, 10, 11, 80
- พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ม.18, 20
- พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ม.7
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4932/2541 (ริบเงินประกันเป็นเบี้ยปรับ)
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2563 (ลดมัดจำที่สูงเกินส่วน)
หมายเหตุ: ข้อมูล ณ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2569 — กฎหมายและแนวปฏิบัติของหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลง