บ้านเช่าน้ำท่วม ใครซ่อม? ขอลดค่าเช่าได้ไหม ย้ายออกได้ไหม เงินประกันจะโดนหักหรือเปล่า และของเราที่พังใครรับผิดชอบ
SiamContract · · อ่าน 9 นาที
บ้านเช่าน้ำท่วม ใครซ่อม? เจ้าของต้องซ่อมทุกอย่างที่จำเป็น (ม.550) ผู้เช่าขอลดค่าเช่าตามส่วน (ม.568) อยู่ไม่ได้บอกเลิกได้ เงินประกันหักค่าซ่อมน้ำท่วมไม่ได้
น้ำเข้าบ้านเช่าถึงเข่า ปลั๊กชั้นล่างใช้ไม่ได้ ประตูบวมปิดไม่ลง ปั๊มน้ำพัง โทรหาเจ้าของบ้านได้คำตอบว่า "เดี๋ยวดูให้" แล้วเงียบ ผู้เช่าหลายคนถามว่า บ้านเช่าน้ำท่วม ใครซ่อม ต้องจ่ายค่าเช่าเต็มไหมทั้งที่อยู่ได้แค่ชั้นบน และถ้าทนไม่ไหวจะย้ายออก เงินประกันจะได้คืนหรือเปล่า บทความนี้ตอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เรื่องเช่าทรัพย์ และประกาศ สคบ. 2568 สำหรับคนเช่าหอหรืออพาร์ตเมนต์ พร้อมตัวอย่างคำนวณค่าเช่าที่ควรจ่ายครับ
1. ใครซ่อมอะไร: เจ้าของซ่อมของใหญ่ ผู้เช่าซ่อมของเล็ก
กฎหมายเช่าทรัพย์วางหลักไว้ชัด ผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น เว้นแต่การซ่อมเล็กน้อยที่ผู้เช่าพึงทำเอง (ป.พ.พ. มาตรา 550) ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลรักษาและซ่อมเล็กน้อย (มาตรา 553) ถ้าเช่าจากหอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือเจ้าของที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ของ สคบ. ยังกำหนดในแบบสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจต้องซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น และข้อสัญญาที่ผลักให้ผู้เช่ารับผิดชอบทั้งหมดใช้บังคับไม่ได้
| สิ่งที่พังเพราะน้ำท่วม | ใครซ่อม | เหตุผล |
|---|---|---|
| ระบบไฟฟ้า ปลั๊ก สวิตช์ เบรกเกอร์ | เจ้าของ | ส่วนควบของบ้าน จำเป็นต่อการอยู่อาศัย (ม.550) |
| ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ เครื่องทำน้ำอุ่นของบ้าน | เจ้าของ | อุปกรณ์ที่ให้มากับบ้าน ไม่ใช่ซ่อมเล็กน้อย |
| ประตูบวม วงกบ หน้าต่าง พื้นปาร์เกต์บวม ผนังขึ้นรา | เจ้าของ | โครงสร้างและส่วนควบ |
| เฟอร์นิเจอร์ที่ให้มากับบ้าน (เตียง ตู้ แอร์ ตู้เย็นของเจ้าของ) | เจ้าของ | ทรัพย์ของผู้ให้เช่าที่ส่งมอบมาพร้อมบ้าน |
| ล้างโคลน เก็บขยะ ทำความสะอาดทั่วไป | ตกลงกัน (มักเป็นผู้เช่า) | ค่าบำรุงรักษาตามปกติ แต่ถ้าเป็นการล้างใหญ่ที่ต้องจ้างคน เจรจาขอให้เจ้าของออก |
| เปลี่ยนหลอดไฟ ก๊อกน้ำหยด ซ่อมมุ้งลวด | ผู้เช่า | ซ่อมเล็กน้อย (ม.553) |
| ของส่วนตัวของผู้เช่า: ที่นอน ทีวี โน้ตบุ๊ก รถ | ผู้เช่าเอง | ไม่ใช่ทรัพย์ที่เช่า เจ้าของไม่ต้องชดใช้ เว้นแต่พิสูจน์ได้ว่าเกิดจากความผิดของเจ้าของ เช่น แจ้งซ่อมท่อแล้วไม่ซ่อม |
หน้าที่ของผู้เช่าที่สำคัญมากคือ ต้องแจ้งเหตุชำรุดหรือภยันตรายให้ผู้ให้เช่าทราบโดยพลัน (มาตรา 557) ถ้าเงียบไว้แล้วความเสียหายลุกลาม เช่น ไฟช็อตไหม้เพราะไม่แจ้งว่าปลั๊กเปียก ผู้เช่าอาจต้องรับผิดส่วนที่เพิ่ม การแจ้งทางไลน์ใช้ได้ แต่ควรตามด้วย หนังสือ ที่ระบุรายการเสียหายและกำหนดวันซ่อม เพราะเป็นก้าวแรกของสิทธิทุกข้อถัดไป
2. อยู่ได้แค่บางส่วน ขอลดค่าเช่าได้ตามส่วน
ถ้าทรัพย์ที่เช่าเสียหายไปบางส่วน โดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า กฎหมายให้ผู้เช่า เรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายได้ และถ้าส่วนที่เหลือใช้ไม่ได้สมดังที่มุ่งหมายทำสัญญา ก็ บอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 568) น้ำท่วมเป็นภัยธรรมชาติ ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าแน่นอน
ตัวอย่าง: บ้าน 2 ชั้น ค่าเช่า 8,000 บาท น้ำท่วมชั้นล่าง 3 สัปดาห์
| สถานการณ์ | ค่าเช่าที่สมเหตุสมผล | ฐาน |
|---|---|---|
| อยู่ชั้นบนได้ ห้องน้ำชั้นบนใช้ได้ ครัวชั้นล่างใช้ไม่ได้ | ลดตามส่วน เช่น เสนอจ่ายเดือนนั้น ครึ่งหนึ่ง (4,000 บาท) หรือคิดเป็นวันที่ใช้ได้เต็ม | ม.568 ลดตามส่วน |
| ไฟดับทั้งหลัง น้ำไม่ไหล ต้องไปอาศัยญาติ 3 สัปดาห์ | งดค่าเช่าช่วงที่อยู่ไม่ได้ คิดค่าเช่าเฉพาะ 9 วันที่อยู่ได้ ≈ 2,400 บาท | ม.568 ใช้ประโยชน์ไม่ได้เลย |
| น้ำท่วมถึงชั้นสอง บ้านอยู่ไม่ได้ เจ้าของบอกต้องรื้อซ่อมอีก 3 เดือน | บอกเลิกสัญญา ไม่ต้องจ่ายต่อ ขอเงินประกันคืน | ม.568 วรรคท้าย / ม.556 ซ่อมนานจนใช้ไม่ได้ |
ตัวเลขข้างบนเป็นแนวทางเจรจา กฎหมายไม่ได้กำหนดสูตรตายตัว แต่หลักคือ จ่ายตามส่วนที่ได้ใช้จริง วิธีที่ปลอดภัยคือ ทำหนังสือขอลดค่าเช่าพร้อมตัวเลขที่เสนอ และโอนค่าเช่าส่วนที่เสนอตรงเวลา อย่าหยุดจ่ายเฉย ๆ เพราะถ้าค้างค่าเช่าโดยไม่ตกลงกัน เจ้าของมีสิทธิบอกกล่าวและบอกเลิกฐานค้างค่าเช่าได้ (มาตรา 560) ซึ่งจะกลายเป็นเราผิด
3. เจ้าของไม่ซ่อม ย้ายออกได้ไหม เงินประกันได้คืนไหม
- วันที่ 1แจ้งเป็นหนังสือให้ซ่อม
ระบุรายการเสียหาย กำหนดเวลาอันสมควร เช่น 15 วัน แนบรูป ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือส่งไลน์แล้วเก็บหน้าจอ
ม.550, 557ทำเอกสารนี้ → - วันที่ 1–15ยอมให้เข้าซ่อม จ่ายค่าเช่าตามส่วน
ผู้เช่าต้องยอมให้ผู้ให้เช่าซ่อมเร่งด่วน (ม.556) ระหว่างนี้จ่ายค่าเช่าตามส่วนที่ใช้ได้พร้อมแจ้งเหตุผล
ม.556, 568 - วันที่ 16ครบกำหนดไม่ซ่อม → บอกเลิกได้
ถ้าความเสียหายร้ายแรงพอและผู้ให้เช่าไม่ซ่อมในเวลาอันสมควร ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ กำหนดวันย้ายออก
ม.551 - วันย้ายออกตรวจบ้านร่วมกัน ถ่ายรูป ส่งกุญแจ
ทำใบตรวจสภาพวันคืนบ้าน ระบุว่าความเสียหายมาจากน้ำท่วม ไม่ใช่ผู้เช่าทำ
- 7 วันหลังคืนบ้านเงินประกันต้องคืน
หอ/อพาร์ตเมนต์ (3 หน่วยขึ้นไป) ต้องคืนใน 7 วัน (14 วันถ้ามีรายการหักที่ชอบ) ความเสียหายจากน้ำท่วมหักไม่ได้ เพราะไม่ใช่ความเสียหายที่ผู้เช่าก่อ (ม.562) ไม่คืนใช้หนังสือทวง
ข้อยกเว้นที่บอกเลิกได้ทันทีโดยไม่ต้องรอซ่อม คือ บ้านอยู่ไม่ได้เลย ตั้งแต่แรก (มาตรา 568 วรรคท้าย) และถ้า บ้านพังทั้งหลัง สัญญาเช่าระงับไปเอง ไม่ต้องบอกเลิก (มาตรา 567) ส่วนคนที่ออกเงินซ่อมที่จำเป็นไปก่อน เช่น จ้างช่างซ่อมปั๊มน้ำเพราะรอเจ้าของไม่ไหว เรียกคืนจากเจ้าของได้ (มาตรา 547) แต่ควรแจ้งก่อนซ่อมและเก็บใบเสร็จ
4. ของเราที่พัง ใครรับผิดชอบ และรัฐช่วยอะไรผู้เช่าบ้าง
ที่นอน ตู้เย็น ทีวี รถ ของผู้เช่าที่จมน้ำ เจ้าของบ้านไม่ต้องชดใช้ เพราะไม่ใช่ทรัพย์ที่เช่าและน้ำท่วมไม่ใช่ความผิดของเจ้าของ ยกเว้นกรณีพิสูจน์ได้ว่าเจ้าของประมาท เช่น แจ้งซ่อมท่อระบายน้ำหรือปั๊มสูบน้ำของตึกไว้แล้วไม่ทำจนน้ำท่วมห้อง ซึ่งเป็นเรื่องละเมิดที่ต้องพิสูจน์เป็นรายกรณี
สิ่งที่ผู้เช่าได้แน่กว่าคือความช่วยเหลือจากรัฐ ปี 2569 เงินช่วยเหลือครัวเรือน 9,000 บาท ให้ผู้ที่พักอาศัยจริง ผู้เช่าจึงเป็นผู้มีสิทธิ ไม่ใช่เจ้าของบ้าน และถ้าบ้านเช่าเสียหายจนอยู่ไม่ได้ มี ค่าเช่าบ้านชั่วคราว 2,500 บาทต่อเดือน ไม่เกิน 2 เดือน ตามหลักเกณฑ์กระทรวงการคลัง ยื่นที่ อปท. หรือสำนักงานเขต ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ขอให้เจ้าของออกหนังสือรับรองการพักอาศัยให้ รายละเอียดการลงทะเบียนอ่านที่ เงินเยียวยาน้ำท่วม 9,000 บาท ใครได้ ลงทะเบียนยังไง
5. ฝั่งเจ้าของบ้าน: ทำแบบนี้จบเร็วทั้งคู่
- เข้าดูบ้านเร็ว ถ่ายรูปร่วมกับผู้เช่า แยกให้ชัดว่าอะไรคือของบ้าน อะไรคือของผู้เช่า
- ตกลงค่าเช่าช่วงซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษร จะลดครึ่งหรืองดกี่วัน เขียนเป็นบันทึกต่อท้ายสัญญากันเข้าใจผิด
- ขอค่าซ่อมบ้านจากรัฐ เจ้าของบ้านยื่นค่าวัสดุซ่อมแซมบ้านได้ไม่เกิน 88,600 บาทต่อหลัง (ตามความเสียหายจริง) ที่ อปท./เขต และถ้ามีประกันอัคคีภัยบ้าน กรมธรรม์มาตรฐานมักมีภัยธรรมชาติรวมอยู่บ้าง ดูที่ บ้านน้ำท่วม รัฐช่วยค่าซ่อมเท่าไหร่
- อย่าหักเงินประกันเป็นค่าซ่อมน้ำท่วม นอกจากผิดกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไปยังเสี่ยงถูกร้องเรียน สคบ.
เรื่องน้ำท่วมอื่น ๆ ทั้งเงินเยียวยา ประกัน บ้านเช่า รถ หนี้ งาน เกษตรกร ร้านค้า และแบบฟอร์มฟรี รวมไว้ที่ น้ำท่วม 2569 ต้องทำอะไรบ้าง
บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีของคุณ หากมูลค่าสูงหรือมีข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความ
คำถามที่พบบ่อย
บ้านเช่าน้ำท่วม ใครต้องซ่อม
ผู้ให้เช่าต้องซ่อมทุกอย่างที่จำเป็น เช่น ระบบไฟ ปั๊มน้ำ ประตู พื้น ผนัง และเฟอร์นิเจอร์ที่ให้มากับบ้าน (ป.พ.พ. มาตรา 550) ผู้เช่าทำเฉพาะซ่อมเล็กน้อยและดูแลตามปกติ (มาตรา 553) และต้องแจ้งเหตุให้ผู้ให้เช่าทราบโดยพลัน (มาตรา 557)
น้ำท่วมอยู่บ้านเช่าไม่ได้ ต้องจ่ายค่าเช่าไหม
ถ้าใช้บ้านได้บางส่วนโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า ขอลดค่าเช่าลงตามส่วนได้ และถ้าใช้ไม่ได้เลยก็ขอให้งดค่าเช่าช่วงนั้นหรือบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 568) ควรทำเป็นหนังสือและจ่ายส่วนที่เสนอตรงเวลา อย่าหยุดจ่ายโดยไม่แจ้ง
เจ้าของบ้านเช่าไม่ซ่อม ย้ายออกได้ไหม
ได้ ถ้าแจ้งให้ซ่อมแล้วผู้ให้เช่าไม่ซ่อมในเวลาอันสมควรและความเสียหายร้ายแรงพอ (มาตรา 551) หรือซ่อมนานจนอยู่ไม่ได้ (มาตรา 556) หรือบ้านอยู่ไม่ได้เลยตั้งแต่แรก (มาตรา 568) ถ้าบ้านพังทั้งหลัง สัญญาระงับเอง (มาตรา 567)
น้ำท่วมแล้วย้ายออก เจ้าของหักเงินประกันเป็นค่าซ่อมได้ไหม
ไม่ได้ เงินประกันหักได้เฉพาะความเสียหายที่ผู้เช่าก่อ น้ำท่วมเป็นภัยธรรมชาติ (มาตรา 562) หอพักและอพาร์ตเมนต์ที่มี 3 หน่วยขึ้นไปต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน ตามประกาศ สคบ. 2568
ของผู้เช่าเสียหายจากน้ำท่วม เจ้าของบ้านต้องชดใช้ไหม
โดยหลักไม่ต้อง เพราะไม่ใช่ทรัพย์ที่เช่าและไม่ใช่ความผิดของเจ้าของ เว้นแต่พิสูจน์ได้ว่าเกิดจากความประมาทของเจ้าของ เช่น แจ้งซ่อมท่อหรือปั๊มสูบน้ำแล้วไม่ทำ ผู้เช่าควรไปขอเงินช่วยเหลือครัวเรือน 9,000 บาทและค่าเช่าบ้านชั่วคราวจากรัฐแทน
ข้อมูลอ้างอิง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547, 550, 551, 553, 556, 557, 560, 562, 567, 568 (ฉบับรวม ศาลยุติธรรม)
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (แบบ ก ข้อ 10–12)
- ปภ. เผยหลักเกณฑ์ใหม่ เงินช่วยเหลือผู้ประสบภัย ปี 2569 (ค่าเช่าบ้าน ค่าซ่อมบ้าน)
- ปภ. เปิดลงทะเบียนเยียวยาน้ำท่วม 9,000 บาท ผ่านแอปทางรัฐ 2 ต.ค. 2569
- สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สายด่วน 1166
หมายเหตุ: ข้อมูล ณ 8 ตุลาคม พ.ศ. 2569 — กฎหมายและแนวปฏิบัติของหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลง