ซื้อที่ดิน บ้าน คอนโดมือสอง ทำสัญญากันเองได้ไหม? สัญญาจะซื้อจะขาย + วางมัดจำ ต้องรู้อะไร

เจอบ้านมือสองถูกใจ หรือญาติจะขายที่ดินแปลงข้างบ้านให้ ตกลงราคากันได้แล้ว ขั้นต่อไปที่ทุกคนถามคือ "เขียนสัญญากันเองได้ไหม ไม่ต้องไปที่ดินได้หรือเปล่า" คำตอบสั้น ๆ คือ ทำสัญญากันเองได้ แต่ต้องเป็น "สัญญาจะซื้อจะขาย" และต้องนัดไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินเสมอ ครับ บทความนี้อธิบายว่าทำไม และมัดจำควรวางอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

1. ซื้อขายที่ดินกันเอง ไม่ไปสำนักงานที่ดิน ได้ไหม

ไม่ได้ครับ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน บ้าน ห้องชุด) ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง) เขียนสัญญาเองดีแค่ไหน เซ็นพยานครบแค่ไหน ถ้าตั้งใจให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียน กรรมสิทธิ์ก็ไม่โอน

สิ่งที่คนสองคนทำกันเองได้คือ สัญญาจะซื้อจะขาย — ตกลงกันว่าจะซื้อขายในราคาเท่านี้ แล้วจะไปจดทะเบียนโอนกันในวันที่กำหนด สัญญาแบบนี้บังคับกันได้ ถ้าอีกฝ่ายไม่ไปโอน ฟ้องให้ไปโอนหรือเรียกค่าเสียหายได้ แต่ต้องมีอย่างใดอย่างหนึ่ง: หลักฐานเป็นหนังสือที่ฝ่ายผู้ต้องรับผิดลงชื่อ, วางมัดจำ หรือชำระราคาบางส่วน (มาตรา 456 วรรคสอง)

ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่า ซื้อขายที่ดินที่ติดข้อห้ามโอน แล้วตกลงว่าจะไปโอนกันหลังพ้นกำหนดห้ามโอน เป็น สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (ฎีกาที่ 4741/2565) หัวสัญญาและเนื้อหาจึงควรเขียนให้ชัดว่า "จะซื้อจะขาย" และระบุ วันไปจดทะเบียนโอน ไว้เสมอครับ

2. ก่อนวางมัดจำ ตรวจอะไรบ้าง

1. ขอดูโฉนดตัวจริง แล้วเทียบชื่อเจ้าของกับบัตรประชาชนผู้ขาย จดเลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และเนื้อที่ลงในสัญญา
2. ตรวจภาระผูกพัน ติดจำนองธนาคารไหม มีคนเช่าอยู่ไหม มีข้อห้ามโอนหรือไม่ — ถ้าติดจำนอง ต้องตกลงให้ชัดว่าผู้ขายจะไถ่ถอนก่อนหรือในวันโอน
3. ถามว่าเป็นสินสมรสหรือถือร่วมหลายคนไหม — การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องให้คู่สมรสยินยอม (มาตรา 1476) ถ้าถือร่วมหลายชื่อ ทุกคนควรลงชื่อ
4. ไปดูสภาพจริง แนวเขต ทางเข้าออก บ้านรั่วร้าวตรงไหน แล้วเขียนตำหนิที่เห็นลงในสัญญา
5. ตกลงเรื่องเงินให้ครบ ราคา มัดจำ ส่วนที่เหลือจ่ายวันโอน (หรือกู้ธนาคาร) และใครจ่ายค่าธรรมเนียมกับภาษีตอนโอน

3. มัดจำเท่าไรดี และริบได้แค่ไหน

กฎหมายไม่ได้กำหนดตัวเลขมัดจำไว้ครับ ตกลงกันได้ แต่มีหลักที่ต้องรู้ 3 ข้อ

• มัดจำคือเงินที่ให้ไว้ในวันทำสัญญา (มาตรา 377) เงินที่จ่ายเพิ่มภายหลังไม่ใช่มัดจำ ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยในคดีซื้อบ้านไม้สักว่า เงินที่ให้ในวันทำสัญญาเป็นมัดจำและริบได้เมื่อผู้ซื้อผิดสัญญา แต่เงินที่จ่ายหลังจากนั้นไม่ใช่มัดจำ (ฎีกาที่ 918/2558)
• ใครผิดสัญญา ผลต่างกัน ผู้ซื้อผิด (ไม่ไปโอน ไม่จ่ายส่วนที่เหลือ) ผู้ขายริบมัดจำได้ ผู้ขายผิด (ไม่ไปโอน เอาไปขายคนอื่น) ต้องคืนมัดจำ (มาตรา 378)
• มัดจำสูงเกินส่วน ศาลลดได้ ให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายจริง (พ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ม.7) ใช้กับสัญญาระหว่างบุคคลทั่วไปด้วย แต่เป็นดุลพินิจศาล และศาลดูด้วยว่าฝ่ายที่วางมัดจำมีส่วนผิดหรือไม่ (ฎีกาที่ 301/2563)

ถ้าอยากให้ผู้ขายที่ผิดสัญญาต้อง คืนมากกว่ามัดจำ เช่น คืนมัดจำพร้อมเงินอีกเท่าหนึ่ง ต้องเขียนเป็น เบี้ยปรับ ไว้ในสัญญา เพราะมาตรา 378 ให้แค่คืนมัดจำ และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลก็ลดได้เช่นกัน (มาตรา 383)

4. ค่าโอน ภาษี ใครจ่าย

ตอนจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินจะมีทั้งค่าธรรมเนียมและภาษีหลายตัว ตัวเลขขึ้นกับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และว่าผู้ขายเป็นใคร เรื่องนี้ ให้ตกลงกันในสัญญาว่าใครจ่ายรายการไหน เช่น "ค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง ภาษีทั้งหมดผู้ขายจ่าย" แล้วสอบถามยอดจริงกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ก่อนวันนัดครับ ส่วนตัว สัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องติดอากรแสตมป์ เพราะไม่มีรายการซื้อขายในบัญชีอัตราอากร

5. ผู้ซื้อเข้าอยู่ก่อนวันโอน เสี่ยงอย่างไร

บางครั้งผู้ขายยอมให้เข้าอยู่หรือเข้าทำประโยชน์ก่อน เพราะผ่อนมัดจำไปเยอะแล้ว หรือรอกู้ธนาคาร ฟังดูสะดวก แต่ต้องเข้าใจว่า ระหว่างนั้นกรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ขาย และศาลฎีกาถือว่าผู้ซื้อที่ครอบครองอยู่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ครอบครองแทนผู้ขาย (ฎีกาที่ 4741/2565) อยู่นานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์เพราะเหตุนั้น

ความเสี่ยงจริงคือ ถ้าผู้ขายนำที่ดินไปขายหรือจำนองกับคนอื่น หรือถูกเจ้าหนี้ยึด ผู้ซื้อที่จ่ายเงินไปมากแล้วแต่ยังไม่ได้โอนจะตามยากมาก ถ้าจำเป็นต้องเข้าอยู่ก่อน ควร จ่ายเงินน้อยที่สุดจนถึงวันโอน ตั้งวันโอนให้เร็ว และเขียนในสัญญาว่าถ้าไม่ได้โอน ต้องออกจากทรัพย์และคืนเงินกันอย่างไร

6. และช้าก่อน!!! 6 จุดที่ซื้อขายที่ดินกันเองพลาดบ่อย

1. เขียน "สัญญาซื้อขายที่ดิน" แล้วจ่ายครบ คิดว่าได้ที่แล้ว — ไม่จดทะเบียน = กรรมสิทธิ์ไม่โอน (มาตรา 456) ต้องมีวันนัดโอนเสมอ
2. วางมัดจำก่อนดูโฉนดตัวจริง — ไม่รู้ว่าติดจำนอง ถือร่วม หรือผู้ขายไม่ใช่เจ้าของจริง
3. ลืมคู่สมรสของผู้ขาย — ถ้าเป็นสินสมรส ต้องได้รับความยินยอม ถึงวันโอนแล้วไม่มีหนังสือยินยอม เรื่องค้างทันที ควรให้คู่สมรสลงชื่อตั้งแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
4. เรียก "เงินจอง" แต่ตั้งใจให้เป็นมัดจำ — ใช้คำว่า "มัดจำ" ให้ชัด และให้ในวันทำสัญญา
5. ไม่เขียนว่าถ้าไม่ไปตามนัดจะเป็นอย่างไร — ควรระบุวัน เวลา สำนักงานที่ดิน และผลถ้าฝ่ายใดไม่มา เช่น ริบมัดจำ หรือคืนมัดจำพร้อมเบี้ยปรับ
6. ไม่ตรวจเนื้อที่และสภาพ — ถ้าเนื้อที่ขาดหรือเกินไม่เกินร้อยละ 5 ผู้ซื้อต้องรับไว้ (มาตรา 465–467) และความชำรุดที่เห็นได้ชัดตอนรับมอบแล้วรับไว้โดยไม่ทักท้วง ผู้ขายไม่ต้องรับผิด (มาตรา 473) แต่ถ้าเป็นความชำรุดที่ต้องรื้อฝ้าจึงจะเห็น ผู้ขายยังต้องรับผิด (ฎีกาที่ 17002/2555)

7. ซื้อจากโครงการ ใช้สัญญาแบบนี้ได้ไหม

ถ้าซื้อบ้านจัดสรรหรือคอนโดจาก ผู้ประกอบการโครงการ ให้ใช้แบบสัญญาของโครงการ ซึ่งมีกฎหมายอาคารชุดและประกาศควบคุมสัญญากำกับอยู่ครับ อ่านให้ละเอียดก่อนเซ็นโดยเฉพาะเรื่องมัดจำและการริบเงิน ส่วนสัญญาในบทความนี้เหมาะกับ การซื้อขายมือสองระหว่างบุคคล เช่น ซื้อบ้านต่อจากเจ้าของ ซื้อที่ดินจากญาติหรือเพื่อนบ้าน

ถ้าผู้ขายหรือผู้ซื้อไปสำนักงานที่ดินในวันนัดเองไม่ได้ ทำ หนังสือมอบอำนาจ ให้คนที่ไว้ใจไปแทนได้ (สำนักงานที่ดินมักให้ใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดิน ควรสอบถามก่อน) ส่วนถ้าซื้อขายรถ ดู บทความซื้อขายรถมือสอง และ สัญญาซื้อขายรถมือสอง ครับ