บังคับจำนองต้องทำยังไง? ลูกหนี้จำนองที่ดินแล้วไม่จ่าย ยึดที่ได้เลยไหม ทำไมต้องรอ 60 วัน

"ให้ญาติยืมเงินห้าแสน เอาโฉนดไปจดจำนองที่สำนักงานที่ดินไว้แล้ว ตอนนี้ไม่จ่ายมาปีกว่า ยึดที่ดินได้เลยใช่ไหม" คำตอบคือ ยึดเองไม่ได้ครับ ต้อง บังคับจำนอง ตามขั้นตอน จำนองให้สิทธิเจ้าหนี้ได้เงินจากที่ดินก่อนคนอื่น แต่ต้องผ่านขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด และขั้นแรกที่คนพลาดกันมากที่สุดคือ หนังสือบอกกล่าว 60 วัน

1. ขั้นตอนบังคับจำนอง

1. ส่งหนังสือบอกกล่าวถึงลูกหนี้ ให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับหนังสือ (ป.พ.พ. ม.728 วรรคหนึ่ง)
2. ถ้าคนที่เอาที่ดินมาจำนอง ไม่ใช่ลูกหนี้ (เช่น พ่อแม่จำนองค้ำหนี้ของลูก) ต้องส่งหนังสือแจ้งผู้จำนองด้วย ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ส่งถึงลูกหนี้ (ม.728 วรรคสอง)
3. ครบกำหนดแล้วลูกหนี้ไม่ชำระ → ฟ้องศาล ขอให้พิพากษาให้ยึดที่ดินและขายทอดตลาด
4. ขายได้เงินเท่าไร นำมาชำระหนี้ตามลำดับ เหลือเท่าไรคืนผู้จำนอง (ม.732)

2. ให้เวลาน้อยกว่า 60 วัน เกิดอะไรขึ้น

ศาลฎีกาตัดสินในคดีที่เจ้าหนี้บอกกล่าวให้ชำระภายใน 7 วันว่า การบอกกล่าวไม่ชอบ เจ้าหนี้ยังไม่มีอำนาจฟ้อง และศาลยกขึ้นเองได้ แม้สัญญาจำนองทำไว้ก่อนกฎหมายแก้ไขปี 2557 ก็ต้องใช้หลัก 60 วันในการบังคับจำนองที่ทำหลังกฎหมายใช้บังคับ (ฎ.2710/2568) แปลว่าต้องเริ่มส่งหนังสือใหม่ เสียเวลาไปอีกอย่างน้อยสองเดือน

3. ผู้จำนองไม่ใช่ลูกหนี้ ต้องระวังอะไร

• แจ้งช้ากว่า 15 วัน ผู้จำนองไม่ได้หลุดพ้นทั้งหมด แต่พ้นจากดอกเบี้ย ค่าเสียหาย และค่าภาระที่เกิดหลังพ้นกำหนด 15 วัน (ม.728 วรรคสอง, ฎ.5226/2567)
• ผู้จำนองรับผิดไม่เกินราคาทรัพย์ที่จำนอง ข้อตกลงให้ผู้จำนองรับผิดส่วนที่ขาด หรือรับผิดอย่างผู้ค้ำประกัน เป็นโมฆะ (ม.727/1, ฎ.2492/2565)
• ถ้าที่ดินถูกโอนไปเป็นของคนอื่นแล้ว ต้องบอกผู้รับโอนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน (ม.735) และยังต้องบอกลูกหนี้ด้วย (ฎ.5226/2567) กรณีนี้ควรปรึกษาทนาย

4. ขายทอดตลาดได้ไม่พอหนี้ ใครรับผิดส่วนที่ขาด

ตัวบทเขียนว่า ถ้าขายทอดตลาดได้เงินน้อยกว่าหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินส่วนที่ขาด (ม.733) แต่มาตรานี้ไม่อยู่ในรายการที่ห้ามตกลงต่างไป สัญญาจำนองบางฉบับ เช่น ของธนาคาร จึงมักเขียนให้ลูกหนี้รับผิดส่วนที่ขาด ต้องอ่านสัญญาของตัวเองให้ดี ส่วนผู้จำนองที่ไม่ใช่ลูกหนี้ รับผิดไม่เกินราคาทรัพย์เสมอ

เทียบกับ จำนำ (เช่น รับจำนำทอง รถ) ผู้รับจำนำบอกกล่าวให้ชำระภายในเวลาอันควร แล้วนำของออกขายทอดตลาดได้เองโดยไม่ต้องฟ้อง แต่ต้องแจ้งผู้จำนำถึงเวลาและสถานที่ขาย (ม.764) และถ้าขายได้ไม่พอ ลูกหนี้ ยังต้องรับผิด ส่วนที่ขาด (ม.767) ต่างจากจำนองครับ

5. และช้าก่อนนนนน!!! "ถ้าไม่จ่าย ที่ดินตกเป็นของผู้ให้กู้" เขียนไว้ก็ใช้ไม่ได้

สัญญากู้ระหว่างญาติหรือคนรู้จักชอบเขียนข้อนี้ไว้ แต่ข้อตกลงที่ทำไว้ก่อนหนี้ถึงกำหนดว่าถ้าไม่ชำระ ให้ทรัพย์ที่จำนองตกเป็นของผู้รับจำนอง หรือให้จัดการทรัพย์นอกวิธีบังคับจำนอง ไม่สมบูรณ์ (ม.711) การเอาที่ดินหลุดเป็นของเจ้าหนี้ทำได้ทางเดียว คือฟ้องศาลขอเอาทรัพย์จำนองหลุด ซึ่งต้องครบเงื่อนไขว่าลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมา 5 ปี ราคาที่ดินน้อยกว่าหนี้ และไม่มีจำนองหรือบุริมสิทธิรายอื่น (ม.729)

ฝั่งผู้จำนองเองก็มีทางออก: เมื่อหนี้ถึงกำหนดแล้ว ผู้จำนองแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้รับจำนองขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องได้ ผู้รับจำนองต้องขายภายใน 1 ปี ถ้าไม่ขาย ผู้จำนองพ้นจากดอกเบี้ยที่เกิดหลังพ้นกำหนด (ม.729/1) ใช้ได้ถ้าไม่มีจำนองหรือบุริมสิทธิรายอื่นจดทะเบียนไว้บนที่ดินแปลงเดียวกัน

ถ้าหนี้รายเดียวกันมีทั้งผู้ค้ำประกันและผู้จำนอง เรื่องหนังสือแจ้งผู้ค้ำภายใน 60 วันก็สำคัญไม่แพ้กัน อ่านต่อได้ที่ ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดแค่ไหน? เจ้าหนี้ไม่แจ้งภายใน 60 วัน ผู้ค้ำหลุดไหม

สรุปสั้น ๆ: บังคับจำนอง ต้องบอกกล่าวลูกหนี้ให้เวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน ถ้าผู้จำนองเป็นคนอื่นต้องแจ้งเขาภายใน 15 วัน แล้วฟ้องศาลให้ขายทอดตลาด ยึดหรือเอาที่ดินเป็นของตัวเองไม่ได้ เริ่มต้นให้ถูกตั้งแต่หนังสือฉบับแรก จะไม่เสียเวลาไปอีกหลายเดือนครับ