สัญญาเช่าที่ดิน ปลูกบ้าน ตั้งร้าน ทำสวน เช่ากี่ปีดี? เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน

เพื่อน ๆ หลายคนมีที่ดินว่างอยู่ข้างถนน มีคนมาขอเช่าตั้งร้าน ทำลานจอดรถ หรือปลูกบ้านอยู่ ตกลงค่าเช่ากันได้ง่าย ๆ ครับ แต่เรื่องที่ทำให้ทะเลาะกันทีหลังคือ ระยะเวลา กับ สิ่งปลูกสร้างตอนหมดสัญญา บทความนี้สรุปว่า สัญญาเช่าที่ดิน ควรเขียนอะไร และจุดไหนที่กฎหมายบังคับไว้

1. เช่ากี่ปีได้บ้าง และเมื่อไรต้องจดทะเบียน

2. สัญญาเช่าที่ดินที่ดีควรมีอะไรบ้าง

1. ที่ดินที่เช่า เลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และเนื้อที่ — ถ้าเช่าบางส่วน ระบุแนวเขตหรือแนบแผนที่
2. ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของตามโฉนด — ถ้าถือร่วมหลายคน ทุกคนควรลงชื่อ ถ้าเป็นสินสมรสควรให้คู่สมรสลงชื่อยินยอมด้วย
3. วัตถุประสงค์ ปลูกบ้าน ตั้งร้าน ลานจอด ทำสวน — ห้ามใช้ผิดวัตถุประสงค์
4. ระยะเวลาและค่าเช่า รายปีหรือรายเดือน วันจ่าย และการปรับค่าเช่า เช่น ขึ้น 10% ทุก 3 ปี
5. สิ่งปลูกสร้างเมื่อหมดสัญญา รื้อถอนคืนสภาพภายในกี่วัน หรือยกให้เจ้าของที่
6. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจ่าย (ผู้เสียภาษีตามกฎหมายคือเจ้าของ แต่ตกลงให้ผู้เช่าชดใช้ได้)
7. การเช่าช่วง ห้ามโดยไม่ได้รับอนุญาต (ม.544)
8. สิทธิต่อสัญญา และการจดทะเบียน ถ้าเกิน 3 ปี ใครออกค่าธรรมเนียม

3. สร้างบ้านบนที่เช่า หมดสัญญาแล้วบ้านเป็นของใคร

เรื่องนี้ต้องเขียนไว้ให้ชัดตั้งแต่วันแรกครับ มีสองแบบหลัก ๆ คือ ผู้เช่ารื้อถอนและปรับที่ดินคืนสภาพ ภายในเวลาที่กำหนด หรือ สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดิน โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ มักทะเลาะกันเรื่องค่ารื้อถอนและค่าเสียหาย

และช้าก่อน!!! ถ้าผู้เช่าเป็นคนออกเงินสร้างอาคารแล้ว ยกอาคารให้เจ้าของที่ เพื่อแลกกับสิทธิเช่ายาว ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าเป็น สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงแม้ไม่ได้จดทะเบียน ตกทอดถึงทายาท และผู้เช่าฟ้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้ (ฎีกาที่ 2526/2531) — แต่ทางที่ดีที่สุดก็ยังเป็นการจดทะเบียนให้ถูกต้องครับ

4. เจ้าของขายที่ระหว่างเช่า ผู้เช่าต้องออกไหม

ไม่ต้องครับ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า (ม.569) แต่ถ้าเช่าเกิน 3 ปีโดยไม่ได้จดทะเบียน ผู้เช่าอาจอ้างสิทธิได้เพียง 3 ปี นี่คืออีกเหตุผลที่การเช่ายาวควรจดทะเบียน

5. อากรแสตมป์สัญญาเช่าที่ดิน

🎯 1 บาท ต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญา รวมเงินกินเปล่า ทุก 1,000 บาทหรือเศษ ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย เช่น เช่า 3 ปี ปีละ 24,000 บาท → ค่าเช่ารวม 72,000 บาท → อากร 72 บาท ถ้ามีการปรับค่าเช่าขึ้นเป็นขั้น ให้รวมค่าเช่าทุกปีตามที่ปรับจริง

ถ้าจะให้เช่าบ้านหรือคอนโดแทนที่ดินเปล่า ดูเรื่องเงินประกันและกฎ สคบ. 2568 ได้ที่บทความ สัญญาเช่าคอนโด / บ้าน และถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่า ใช้ หนังสือทวงถาม บอกกล่าวให้ชำระก่อนบอกเลิกสัญญาครับ