หนังสือมอบอำนาจที่ดิน ท.ด.21 กรอกยังไงไม่ให้โดนตีกลับ? ต้องมีพยานกี่คน ติดอากรเท่าไหร่ คู่สมรสต้องเซ็นไหม

แม่อยู่ต่างจังหวัด อายุเยอะ เดินทางไม่ไหว แต่ต้องไปโอนที่ดินให้ลูก หรือขายที่ให้คนซื้อที่นัดกันไว้แล้ว ทางออกที่คนส่วนใหญ่ใช้คือ หนังสือมอบอำนาจที่ดิน ให้คนในครอบครัวไปทำแทนที่สำนักงานที่ดิน ปัญหาคือหนังสือแบบนี้ถูกตีกลับบ่อย เพราะกรอกไม่ครบ เขียนเติมด้วยปากกาคนละด้าม หรือลืมหนังสือยินยอมของคู่สมรส บทความนี้พาไล่ทีละช่องตามแบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน ว่าต้องกรอกอะไร และต้องระวังอะไรบ้างครับ

1. ใช้แบบไหน ท.ด.21 หรือ ท.ด.21 ก

กรมที่ดินแนะนำให้ใช้แบบของกรม หรือ หนังสือที่มีข้อความทำนองเดียวกัน ขอแบบได้ที่สำนักงานที่ดิน หรือดาวน์โหลดจากเว็บกรมที่ดิน ถ้าอยากพิมพ์ให้ครบทุกช่องในเครื่องเดียว ใช้ฟอร์มของเราที่หน้าตาเหมือนแบบ ท.ด.21 ทั้งตราครุฑและคำเตือนด้านหลังได้ แต่เจ้าหน้าที่มีสิทธิ์ตรวจรับ ถ้าไม่แน่ใจให้โทรถามสำนักงานที่ดินที่จะไปก่อนครับ

2. กรอกทีละช่อง

1. ที่ดิน ดูจากหน้าโฉนด: ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ โฉนดเลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด ถ้ามีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไปด้วย ให้ระบุ เช่น "พร้อมสิ่งปลูกสร้าง บ้านเลขที่ 12/3"
2. เรื่อง ใส่สั้น ๆ ว่าทำอะไร เช่น ขาย ให้ จำนอง ไถ่ถอนจากจำนอง ขายฝาก
3. เขียนที่ / วันที่ สถานที่ที่เซ็นจริง และวันที่เซ็นจริง
4. ผู้มอบอำนาจ ชื่อ เลขบัตร อายุ เชื้อชาติ สัญชาติ ชื่อบิดามารดา และที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน
5. ผู้รับมอบอำนาจ ข้อมูลชุดเดียวกัน
6. เป็นผู้มีอำนาจจัดการ เขียนให้ชัดว่าทำอะไรกับที่ดินแปลงนี้ ถ้ามีเงื่อนไขให้ใส่ไว้ เช่น "ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 1,500,000 บาท" หรือ "จำนองในวงเงินไม่เกิน 500,000 บาท"
7. ลายมือชื่อผู้มอบ และพยาน 2 คน เซ็นต่อหน้ากัน

3. ตัวอย่าง: แม่มอบให้ลูกไปขายที่ดิน

1. วันที่ 1
   ตกลงราคากับผู้ซื้อ

   ทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับมัดจำ นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

   ทำเอกสารนี้ →
2. ก่อนวันโอน 1 สัปดาห์
   ทำหนังสือมอบอำนาจที่ดินกฎหมายบังคับ

   พิมพ์ให้ครบทุกช่อง ใส่ราคาขายไม่ต่ำกว่าราคาที่ตกลง แม่เซ็นต่อหน้าพยาน 2 คน ติดอากร 10 บาทแล้วขีดฆ่า

   ทำเอกสารนี้ →
3. ก่อนวันโอน
   ถ้าเป็นสินสมรส

   พ่อทำหนังสือยินยอมให้แม่ขาย และยินยอมให้มอบอำนาจ พร้อมสำเนาบัตรพ่อและทะเบียนสมรส

4. วันโอน
   ลูกไปสำนักงานที่ดิน

   นำหนังสือมอบอำนาจ โฉนดตัวจริง สำเนาบัตรและทะเบียนบ้านของแม่ (เซ็นรับรองสำเนา) และบัตรตัวจริงของลูก

4. ห้ามเด็ดขาด: เซ็นกระดาษเปล่า

คำเตือนด้านหลังแบบ ท.ด.21 เขียนไว้ชัดว่า อย่าลงลายมือชื่อก่อนกรอกข้อความครบถ้วน เคยมีคดีที่เจ้าของเซ็นหนังสือมอบอำนาจเปล่าให้คนอื่นไปกรอก แล้วถูกนำไปจำนอง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเจ้าของประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง จึงยกขึ้นต่อสู้ผู้รับจำนองที่สุจริตไม่ได้ ที่ดินยังติดจำนองอยู่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10721/2546) อีกคดีหนึ่ง เซ็นเปล่าเพื่อจำนอง แต่ถูกกรอกเป็น "ขาย" ศาลเพิกถอนการซื้อขายได้เพราะผู้ซื้อรู้เห็นการปลอม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10258/2558) แต่กว่าจะได้ที่คืนก็ต้องฟ้องคดีกันหลายปี

• อย่ากรอกต่างลายมือ หรือใช้หมึกต่างสี ถ้าพิมพ์ต้องพิมพ์เครื่องเดียวกันทั้งฉบับ
• ถ้ามีขูดลบ ตกเติม ขีดฆ่า ต้องระบุว่าแก้กี่คำ และผู้มอบเซ็นกำกับทุกจุด — พิมพ์ใหม่ทั้งแผ่นง่ายกว่า
• ผู้มอบพิมพ์ลายนิ้วมือ (ใช้นิ้วหัวแม่มือซ้าย) ต้องมีพยาน 2 คน และพยานต้องเซ็นชื่อ ห้ามพิมพ์ลายนิ้วมือ
• ทำในต่างประเทศ ควรให้สถานทูต สถานกงสุลไทย หรือโนตารีปับลิกรับรอง

5. อากรแสตมป์ และคู่สมรส

หนังสือมอบอำนาจให้ทำการ ครั้งเดียว เช่น ขายที่ดินแปลงเดียว ติดอากรแสตมป์ 10 บาท ถ้ามอบให้ทำการ มากกว่าครั้งเดียว ติด 30 บาท ติดแล้วต้องขีดฆ่า ซื้ออากรได้ที่ไปรษณีย์หรือสำนักงานสรรพากรพื้นที่ อัตรานี้อาจเปลี่ยนได้ ตรวจอัตราล่าสุดที่เว็บกรมสรรพากรก่อนใช้ (ข้อมูล ณ ตุลาคม 2569)

ที่ดินที่ได้มา ระหว่างจดทะเบียนสมรส เป็นสินสมรส การขาย ให้ จำนอง หรือขายฝาก ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส ให้คู่สมรสทำ หนังสือให้ความยินยอม แนบไปด้วย พร้อมสำเนาบัตรของคู่สมรสและทะเบียนสมรส ฟอร์มของเรามีหน้าหนังสือยินยอมให้ติ๊กเพิ่มได้เลย ถ้าเจ้าของไปสำนักงานที่ดินเอง แค่คู่สมรสไปไม่ได้ ใช้ หนังสือยินยอมคู่สมรส แยกฉบับได้