หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ จดทะเบียนพาณิชย์ ตั้งบริษัท ใช้บ้านพ่อแม่ได้ไหม ต้องแนบอะไร (เกณฑ์ใหม่ 2569)

ลูกจะเปิดร้านขายของออนไลน์แล้วอยากจดทะเบียนพาณิชย์ที่บ้านพ่อแม่ เพื่อนสามคนจะตั้งบริษัทแต่ยังไม่มีออฟฟิศ เลยขอใช้บ้านน้าเป็นที่ตั้ง หรือร้านกาแฟเล็ก ๆ ที่เจ้าของตึกให้ใช้ฟรีแต่ต้องจด VAT — ทุกกรณีนี้เจ้าหน้าที่จะถามหา หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ จากเจ้าของบ้านครับ บทความนี้สรุปว่าใครต้องเซ็น ต้องแนบอะไร เกณฑ์ใหม่ปี 2569 เปลี่ยนอะไร และเจ้าของบ้านควรเขียนเงื่อนไขอะไรไว้กันตัวเอง

1. หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ ใช้ตอนไหนบ้าง

ถ้าเป็นบ้านที่ตัวเองเป็นเจ้าบ้านหรือเจ้าของอยู่แล้วก็ไม่ต้องใช้ครับ หนังสือนี้มีไว้สำหรับกรณีที่ คนจด กับ คนมีสิทธิในบ้าน เป็นคนละคนกัน

2. เกณฑ์ใหม่ตั้งบริษัท ตั้งแต่ 1 มกราคม 2569

ที่ผ่านมามีคนแอบเอาบ้านเลขที่ของคนอื่นไปตั้งบริษัท แล้วใช้บริษัทนั้นเปิดบัญชีม้าหรือหลอกลวงเงิน เจ้าของบ้านไม่รู้ตัวเลย กรมพัฒนาธุรกิจการค้าจึงออก คำสั่งสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทกลาง ที่ 4/2568 ใช้บังคับตั้งแต่ 1 ม.ค. 2569 สาระสำคัญมี 2 ข้อ

1. นายทะเบียนจะตรวจ รหัสประจำบ้าน เลขที่บ้าน ชื่ออาคาร ในคำขอจดทะเบียนกับข้อมูลทะเบียนราษฎรทุกครั้ง — ที่อยู่ต้องเขียนให้ตรงกับทะเบียนบ้านเป๊ะ
2. ถ้าที่ตั้งนั้น มีห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจดไว้แล้วตั้งแต่ 5 ราย ต้องส่งหนังสือยินยอมของผู้มีสิทธิให้ใช้สถานที่ พร้อมสำเนาเอกสารแสดงสิทธิในที่ตั้ง (เช่น โฉนด หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด สัญญาเช่า)

3. ใครเซ็นได้ — เจ้าของ เจ้าบ้าน หรือผู้เช่า

• เจ้าของกรรมสิทธิ์ (ชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) — หนักแน่นที่สุด โดยเฉพาะเวลาตั้งบริษัท
• เจ้าบ้านตามทะเบียนบ้าน — สำนักงานทะเบียนพาณิชย์มักขอสำเนาทะเบียนบ้านที่แสดงว่าผู้ยินยอมเป็นเจ้าบ้าน
• ผู้เช่า — เซ็นยินยอมให้คนอื่นใช้ต่อได้ก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่าอนุญาต เพราะกฎหมายห้ามผู้เช่าให้คนอื่นเช่าช่วงหรือใช้สิทธิแทน เว้นแต่สัญญาอนุญาต (ป.พ.พ. ม.544) ถ้าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ควรขอหนังสืออนุญาตจากเจ้าของแนบไปด้วย
• เจ้าของเป็นบริษัท — ให้กรรมการผู้มีอำนาจลงนาม (ประทับตราถ้าหนังสือรับรองกำหนด) และแนบสำเนาหนังสือรับรองบริษัท

4. ให้ใช้ฟรี กับ เก็บค่าเช่า ต่างกันมาก

หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่คือการให้ใช้ โดยไม่มีค่าตอบแทน ในทางกฎหมายมีลักษณะเป็นยืมใช้คงรูป (ป.พ.พ. ม.640) ไม่ต้องติดอากรแสตมป์ ส่วนสรรพากรก็แยกชัดว่ารับหนังสือยินยอมเฉพาะ "กรณีเจ้าของให้ใช้โดยไม่มีค่าตอบแทน" ถ้ามีค่าเช่ารายเดือน ให้ทำ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ แทน ซึ่งต้องติดอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และเจ้าของมีเงินได้ค่าเช่าที่ต้องยื่นภาษี

5. เจ้าของบ้านควรเขียนเงื่อนไขอะไรไว้กันตัวเอง

1. ระบุชื่อร้าน/ชื่อบริษัท และชื่อคนที่ได้รับความยินยอม — อย่าเซ็นกระดาษที่เว้นชื่อกิจการไว้ให้ไปเติมเอง
2. ระบุส่วนที่ให้ใช้ เช่น ห้องด้านหน้าชั้น 1 — สรรพากรออกตรวจสถานประกอบการได้ และบริษัทที่ไม่ได้อยู่จริงอาจถูกหมายเหตุในหนังสือรับรอง
3. ระยะเวลา — มีวันสิ้นสุด หรือ "จนกว่าจะบอกเลิกล่วงหน้า 30 วัน"
4. ห้ามใช้ต่อหรือให้กิจการอื่นมาจดที่อยู่นี้
5. ต้องย้ายที่ตั้งทางทะเบียนภายในกี่วัน หลังเลิกให้ใช้ — ไม่งั้นบ้านยังเป็นที่ตั้งตามทะเบียนต่อไป
6. หนี้สินและภาษีของกิจการเป็นของผู้ใช้เอง และบอกเลิกได้ทันทีถ้าผิดเงื่อนไข

6. ตัวอย่าง: ลูกจดร้านที่บ้านแม่ แล้วภายหลังย้ายออก

1. วันที่ตกลง
   แม่ (เจ้าบ้าน) เซ็นหนังสือยินยอม

   ระบุชื่อร้าน "ร้านสมชายการค้า" ใช้ห้องหน้าบ้านชั้น 1 ไม่มีค่าตอบแทน บอกเลิกล่วงหน้า 30 วัน ย้ายทะเบียนภายใน 30 วัน

   ทำเอกสารนี้ →
2. ภายใน 30 วันหลังเริ่มกิจการ
   ลูกยื่นจดทะเบียนพาณิชย์กฎหมายบังคับ

   แนบหนังสือยินยอม สำเนาบัตรและสำเนาทะเบียนบ้านของแม่ที่เซ็นรับรองสำเนา ถ้าไปยื่นไม่ได้เองทำหนังสือมอบอำนาจ

3. 2 ปีต่อมา
   ลูกย้ายไปเช่าตึกแถว

   แม่ไม่ต้องทำอะไรเพิ่ม ถ้าลูกจดเปลี่ยนแปลงที่ตั้งตามเงื่อนไข — แนบสัญญาเช่าตึกแถวใหม่ตอนจดเปลี่ยนที่ตั้ง

   ทำเอกสารนี้ →
4. ถ้าไม่ย้ายทะเบียน
   แม่ส่งหนังสือบอกเลิกความยินยอม

   ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนเก็บหลักฐาน แล้วแจ้งหน่วยงานทะเบียน กรณีบริษัท เจ้าบ้านขอให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจที่ตั้งได้

   ทำเอกสารนี้ →

7. ตรวจว่าบ้านเราถูกเอาไปตั้งบริษัทไหม

กรมพัฒนาธุรกิจการค้ามีระบบ ตรวจสอบที่ตั้งสำนักงานแห่งใหญ่ของนิติบุคคล ที่ dbd.go.th กรอกที่อยู่บ้านแล้วจะเห็นว่ามีบริษัทใดจดที่อยู่นี้บ้าง ถ้าเจอบริษัทที่ไม่ได้ยินยอม เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองขอให้กรมตรวจสอบได้ โดยเตรียมสำเนาทะเบียนบ้านหรือโฉนด สำเนาบัตร และแผนที่ ยื่นที่สำนักงานพาณิชย์จังหวัด (ขั้นตอนอาจปรับ ควรเช็กหน้าเว็บกรมก่อนยื่น)

ถ้าคนที่ขอใช้บ้านเป็นคนที่ต้องการแค่ "หนังสือรับรองว่าพักอยู่จริง" ไม่ได้จะจดกิจการ ให้ใช้ หนังสือรับรองการพักอาศัย แทนครับ