สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ เช่าตึกแถว ร้าน สำนักงาน โกดัง โรงงาน ต้องรู้อะไรบ้าง? เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน

เปิดร้านกาแฟในตึกแถว เช่าห้องทำสำนักงาน เช่าโกดังเก็บสต๊อก หรือเช่าโรงงานเล็ก ๆ เดินเครื่อง ทุกแบบคือการ เช่าเพื่อทำธุรกิจ ครับ และมันต่างจากเช่าคอนโดอยู่เองหลายเรื่อง ทั้งเงินที่ลงไปตกแต่งเป็นหลักแสนหลักล้าน ภาษีที่ผู้เช่าเป็นบริษัทต้องจัดการ และกฎ สคบ. ที่คุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยก็ใช้ไม่ได้ บทความนี้สรุปให้ว่า สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ต้องเขียนอะไร และจุดไหนที่ทั้งเจ้าของตึกและผู้เช่าพลาดกันบ่อย

1. เช่ากี่ปี ต้องทำแบบไหน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินคือ ร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา รวมเงินกินเปล่า ถ้าไม่ได้ตกลงกันว่าใครจ่าย กฎหมายให้คู่สัญญาออกคนละครึ่ง (ม.539) ตัวอย่าง: เช่า 5 ปี เดือนละ 30,000 บาท → ค่าเช่ารวม 1,800,000 บาท → ค่าธรรมเนียมประมาณ 18,000 บาท (ตัวเลขจริงให้ยืนยันกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง) เทียบกับเงินที่ลงไปตกแต่งร้าน ถือว่าถูกมากครับ

2. เงินกินเปล่า ไม่ได้ซื้อสิทธิพิเศษให้คุณ

หลายคนจ่ายเงินกินเปล่า (แป๊ะเจี๊ยะ) ก้อนใหญ่แล้วเข้าใจว่า "จ่ายแล้วเจ้าของไล่ไม่ได้" ความจริงศาลฎีกาถือว่าเงินกินเปล่าเป็น ส่วนหนึ่งของค่าเช่า สัญญาจึงยังเป็นสัญญาเช่าธรรมดา ไม่ได้คุ้มครองอะไรเพิ่ม (ฎีกาที่ 2676/2528) ส่วนผู้เช่าที่ออกเงินทำพื้น ผนังกั้นห้อง ห้องน้ำ หรือต่อเติมเพื่อใช้ประโยชน์เอง ก็ไม่ได้สิทธิพิเศษเช่นกัน ครบสัญญาแล้วต้องออก (ฎีกาที่ 1977/2542)

กรณีที่ศาลให้สิทธิมากกว่าเช่าธรรมดา เรียกว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ คือผู้เช่า ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง หรือสร้างอาคารแล้วยกให้เจ้าของ เพื่อแลกกับสิทธิเช่า (ฎีกาที่ 412/2511, 2016/2524) แต่แม้จะเป็นสัญญาแบบนี้ ก็ยังมีจุดอ่อนใหญ่ข้อหนึ่ง ดูหัวข้อถัดไปครับ

3. ผู้เช่าลงทุนก่อสร้าง ต้องจดทะเบียน ไม่งั้นผู้ซื้อตึกไม่ผูกพัน

ปกติถ้าเจ้าของขายตึกระหว่างเช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้ซื้อรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า (ม.569) แต่หลักนี้ใช้กับ ส่วนที่เป็นสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น ข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษเป็นแค่ บุคคลสิทธิ ผูกพันเฉพาะเจ้าของเดิม ผู้ซื้อตึกไม่ต้องให้อยู่ต่อ แม้ผู้ซื้อจะรู้เรื่องข้อตกลงนั้น เว้นแต่ผู้ซื้อตกลงยอมรับผูกพันเอง (ฎีกาที่ 7894/2553, 625/2537)

ถ้าไม่ได้จดทะเบียน ผู้ซื้อตึกผูกพันตามสัญญาเช่าแค่ 3 ปี (ฎีกาที่ 633/2521) ทางป้องกันจริงจึงมีทางเดียวคือ จดทะเบียนการเช่า และถ้าผู้เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแล้วเจ้าของไม่ยอมไปจดทะเบียน ผู้เช่าฟ้องบังคับให้ไปจดได้แม้สัญญาจะไม่ได้เขียนไว้ (ฎีกาที่ 2016/2524)

4. ภาษีและอากรที่ต้องรู้

ตัวอย่าง: บริษัทเช่าสำนักงาน 3 ปี เดือนละ 30,000 บาท จ่ายเงินกินเปล่า 200,000 บาท → ฐานอากร 1,080,000 + 200,000 = 1,280,000 บาท → อากรแสตมป์ 1,280 บาท ผู้ให้เช่าเสีย ส่วนทุกเดือนบริษัทหัก ณ ที่จ่าย 30,000 × 5% = 1,500 บาท โอนจริง 28,500 บาท แล้วนำส่งภาษีแทนผู้ให้เช่า

จุดที่ทะเลาะกันบ่อยคือ "ค่าเช่า 30,000 บาท" เป็นยอด ก่อนหัก ณ ที่จ่าย หรือผู้เช่าจะออกภาษีแทนให้ เขียนให้ชัดในสัญญาตั้งแต่แรกครับ ส่วนเรื่องที่ซับซ้อนกว่านั้น เช่น การออกภาษีแทน การแยกค่าเช่ากับค่าบริการส่วนกลาง หรือการลงบัญชีเงินกินเปล่า ควรปรึกษานักบัญชี ภาษีที่ดินฯ จะตกลงให้ผู้เช่าออกเงินก็เป็นเรื่องระหว่างคู่สัญญา แต่เจ้าของยังเป็นผู้เสียภาษีตามกฎหมาย จึงควรเขียนให้ผู้เช่าส่งหลักฐานการชำระด้วย

5. สคบ. ไม่คุ้มครองการเช่าเพื่อธุรกิจ เงินประกันต้องเขียนเอง

ประกาศ สคบ. ปี 2568 เรื่องสัญญาเช่าเพื่ออยู่อาศัย ใช้กับผู้เช่าที่เป็น บุคคลธรรมดาที่เช่าเพื่ออยู่อาศัย เท่านั้น การเช่าเพื่อทำร้าน สำนักงาน โกดัง หรือโรงงาน จึงอยู่นอกประกาศ เพดานเงินประกันหรือกำหนดคืนเงินประกันแบบที่ใช้กับคอนโด (ดู สัญญาเช่าคอนโด / บ้าน) ไม่ใช่ข้อบังคับของสัญญาเช่าพาณิชย์ คู่สัญญาตกลงกันเองได้

• จำนวนเงินประกัน กี่เดือน และหักอะไรได้บ้าง
• คืนเงินประกันภายในกี่วัน หลังคืนพื้นที่ — ถ้าไม่เขียน จะเถียงกันเรื่องระยะเวลา
• ห้ามผู้เช่าเอาเงินประกันไปหักค่าเช่าเดือนสุดท้ายเอง (ถ้าต้องการ)
• ถ้าเจ้าของขายอาคาร ต้องแจ้งผู้ซื้อเรื่องสัญญาเช่าและส่งต่อเงินประกัน

แม้ตกลงกันเองได้ แต่ข้อ "ริบเงินประกันทั้งหมด" ที่สูงเกินส่วน ศาลถือเป็นเบี้ยปรับและลดลงได้ (ม.383, ฎีกาที่ 4932/2541) ส่วนตึกแถวที่ผู้เช่าทั้งอยู่อาศัยและค้าขาย กฎหมายยังไม่ชัดว่าประกาศ สคบ. ใช้หรือไม่ ควรปรึกษาทนายครับ

6. ตกแต่ง ต่อเติม และการคืนสภาพ

ผู้เช่าจะดัดแปลงหรือต่อเติมต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน ถ้าไม่ขอ ผู้ให้เช่าเรียกให้ทำคืนสภาพเดิมและเรียกค่าเสียหายได้ (ม.558) แต่ถ้าสัญญาเขียนว่า "ต้องอนุญาตเป็นหนังสือ" แล้วผู้ให้เช่าไปยอมด้วยปากตอนหน้างาน ศาลถือว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามนั้นแล้ว จะอ้างว่าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ได้ (ฎีกาที่ 1376/2521)

อีกเรื่องคือ อาคารที่ผู้เช่าปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่า ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน (ม.146, ฎีกาที่ 883/2544) ถ้าไม่ตกลงไว้ ตอนหมดสัญญาจะเถียงกันว่าต้องรื้อหรือต้องชดใช้ สัญญาจึงควรให้เลือกให้ชัดตั้งแต่วันแรกว่า งานตกแต่งและงานระบบ (ก) ยกให้ผู้ให้เช่าโดยไม่คิดค่าตอบแทน (ข) ผู้เช่ารื้อและคืนสภาพภายในกี่วัน หรือ (ค) ให้ผู้ให้เช่าเลือก ส่วนการเสื่อมสภาพจากการใช้ตามปกติ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิด (ม.562) ถ้าเช่าที่ดินเปล่ามาสร้างเอง ดู สัญญาเช่าที่ดิน ประกอบครับ

7. และช้าก่อน!!! 7 จุดที่เจ้าของตึกและผู้เช่าพลาดบ่อย

1. แยกสัญญา 3 ปีต่อกันเพื่อเลี่ยงค่าจดทะเบียน — ศาลนับรวม บังคับได้แค่ 3 ปี (ฎีกาที่ 2676/2528) และถ้าเจ้าของขายตึก ผู้ซื้อไล่ได้หลัง 3 ปีแรก (ฎีกาที่ 633/2521)
2. จ่ายเงินกินเปล่าแล้วคิดว่าได้สิทธิพิเศษ — ศาลถือเป็นค่าเช่า วิธีคุ้มครองจริงคือจดทะเบียนการเช่า
3. ผู้เช่าเป็นบริษัทแต่ไม่หัก ณ ที่จ่าย 5% หรือไม่ได้ตกลงว่าค่าเช่าเป็นยอดก่อนหรือหลังหัก ทะเลาะกันทุกเดือนว่าจ่ายขาด
4. ค้างค่าเช่าแล้วบอกเลิกทันที — ค่าเช่ารายเดือนต้องบอกกล่าวให้ชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ก่อน จึงบอกเลิกได้ (ม.560) ใช้ หนังสือทวงถาม เป็นหลักฐาน
5. ผู้ให้เช่าล็อกร้าน ตัดไฟ หรือขนของผู้เช่าออกเอง — ไม่ควรเขียนข้อแบบนี้ในสัญญาและไม่ควรทำเอง ทางที่ถูกคือบอกกล่าว บอกเลิกสัญญา แล้วใช้กระบวนการทางศาลฟ้องขับไล่
6. ให้เช่าช่วงหรือเซ้งร้านพร้อมที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต — ผิด ม.544 ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ถ้าจะแบ่งพื้นที่หรือขายกิจการ ต้องเขียนอนุญาตไว้ในสัญญา
7. เจ้าของไม่ขอผู้ค้ำประกันเมื่อผู้เช่าเป็นบริษัทเล็ก — นิยมให้กรรมการค้ำประกันส่วนตัว ทำเป็น สัญญาค้ำประกัน แยก (ถ้าไม่จำกัดวงเงินหรือวงเงินเกิน 10,000 บาท ติดอากร 10 บาท)

8. เช่าโรงงานและโกดัง: ใบอนุญาตกับผังเมือง

ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (ร.ง.4 สำหรับโรงงานจำพวกที่ 3) ผูกกับตัวผู้ประกอบกิจการ ไม่ได้ผูกกับตัวอาคาร เมื่อเช่าโรงงานมาเดินเครื่องเอง ผู้เช่าคือผู้ประกอบกิจการ จึงต้องขอใบอนุญาต ในชื่อของผู้เช่าเอง จะอาศัยใบอนุญาตของเจ้าของเดิมไปเรื่อย ๆ ไม่ได้ ขั้นตอนและกำหนดเวลาให้ตรวจกับกรมโรงงานอุตสาหกรรมหรืออุตสาหกรรมจังหวัดก่อนเซ็นสัญญาครับ

• ตรวจผังเมืองก่อนลงนาม — โรงงานบางประเภทตั้งในบางโซนไม่ได้ ถ้าผังเมืองไม่ให้ เช่าไปก็เปิดไม่ได้
• ให้ผู้ให้เช่ารับรองว่าอาคารมีใบอนุญาตก่อสร้างและใช้อาคารตรงประเภท (ผู้เช่าควรตรวจเองด้วย)
• เขียนเงื่อนไขว่า ถ้าขอใบอนุญาตไม่ได้ภายใน X วัน ผู้เช่าเลิกสัญญาได้และได้เงินประกันคืน
• ไฟฟ้า: ใครลงทุนเพิ่มขนาดมิเตอร์หรือหม้อแปลง มิเตอร์อยู่ในชื่อใคร และหมดสัญญาเป็นของใคร
• สารเคมีและกากอุตสาหกรรม: ผู้เช่าต้องขนออกก่อนคืนพื้นที่ และทำบันทึกสภาพพื้นที่ก่อนเช่าไว้เทียบ
• ประกันภัย: ผู้ให้เช่าประกันตัวอาคาร ผู้เช่าประกันสต๊อกและทรัพย์สินของตัวเอง ถ้าอาคารเสียหายเพราะความผิดของผู้เช่า ผู้เช่าต้องรับผิด (ม.562)

9. สรุปเช็กลิสต์ก่อนเซ็น

1. เช่าเกิน 3 ปี? นัดวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และตกลงว่าใครออกค่าธรรมเนียม
2. ผู้เช่าเป็นบริษัท? แนบหนังสือรับรองบริษัท ตรวจว่าใครมีอำนาจลงนาม และตกลงเรื่องหัก ณ ที่จ่าย 5%
3. ระบุวัตถุประสงค์การใช้ (ประเภทธุรกิจ) ห้ามใช้ผิดวัตถุประสงค์ (ม.552)
4. เขียนเงินกินเปล่า เงินประกัน และกำหนดคืนเงินประกันให้ชัด
5. ตกลงเรื่องงานตกแต่ง ต่อเติม และการคืนสภาพ พร้อมแนบแบบ
6. ทำบันทึกส่งมอบพื้นที่พร้อมรูปถ่าย

บทความนี้เป็นภาพรวมสำหรับผู้ให้เช่าและผู้เช่ารายเล็ก ถ้าเช่าเกิน 30 ปี ทำสัญญาแบบผู้เช่าสร้างอาคารแล้วยกให้เจ้าของ หรือมีประเด็นภาษีซับซ้อน ควรให้ทนายและนักบัญชีตรวจก่อนลงนามครับ