สัญญาเช่าพื้นที่ขายของหน้าร้าน ล็อกตลาด ที่จอดรถ ต้องเขียนอะไร โดนไล่กะทันหัน เซ้งต่อได้ไหม

น้อยขายข้าวเหนียวหมูปิ้งหน้าร้านโชห่วยของลุงศักดิ์มาสองปี จ่ายค่าที่เดือนละ 3,000 บาทเป็นเงินสด ไม่เคยมีกระดาษสักแผ่น วันหนึ่งลุงบอกว่า "หลานจะมาขายเอง พรุ่งนี้ไม่ต้องมาแล้วนะ" ของที่เพิ่งซื้อมาตุนไว้ เงินมัดจำ 3,000 บาทที่ให้ไปตอนแรก จะเอาคืนยังไง บทความนี้สรุปว่า สัญญาเช่าพื้นที่ขายของ และ สัญญาเช่าที่จอดรถ ควรเขียนอะไร และกฎหมายคุ้มครองทั้งสองฝ่ายแค่ไหนครับ

1. เช่าพื้นที่ก็คือ "เช่าทรัพย์" กติกาหลักที่ต้องรู้

• ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ไม่งั้นฟ้องร้องให้บังคับกันไม่ได้ ถ้าเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย (ป.พ.พ. ม.538)
• ใช้ตามที่ตกลง เช่าไว้ขายหมูปิ้ง จะเปลี่ยนไปทำอย่างอื่นไม่ได้ถ้าเจ้าของไม่ยอม (ม.552)
• ห้ามเซ้งหรือให้เช่าช่วง ถ้าสัญญาไม่อนุญาต ฝ่าฝืน เจ้าของบอกเลิกได้ (ม.544)
• ดูแลพื้นที่เหมือนของตัวเอง และซ่อมเล็กน้อยเอง (ม.553) ถ้าไม่ได้ทำหนังสือบอกสภาพตอนรับ กฎหมายสันนิษฐานว่ารับไปในสภาพดี ต้องคืนสภาพนั้น (ม.561)

2. โดนไล่กะทันหัน เจ้าของทำได้แค่ไหน

3. ตัวอย่างไทม์ไลน์ เช่าที่หน้าร้านขายหมูปิ้ง

1. 25 ต.ค.
   ตกลงกันได้ ทำสัญญาเช่าพื้นที่กฎหมายบังคับ

   ระบุที่ตั้ง ขนาด 2 × 3 เมตร ขายข้าวเหนียวหมูปิ้ง ทุกวัน 06.00–10.00 น. เดือนละ 3,000 บาท เช่า 12 เดือน เลิกก่อนบอกล่วงหน้า 30 วัน

   ทำเอกสารนี้ →
2. 1 พ.ย.
   เริ่มเช่า วางเงินประกัน ถ่ายรูปพื้นที่

   จ่ายค่าเช่าเดือนแรกและเงินประกัน ขอใบรับเงินทั้งสองก้อน

   ทำเอกสารนี้ →
3. 5 ของทุกเดือน
   จ่ายค่าเช่าล่วงหน้า

   โอนแล้วเก็บสลิป หรือให้เจ้าของเซ็นใบรับเงิน

4. 1 มี.ค.
   เจ้าของอยากเลิกก่อนครบ

   ต้องบอกล่วงหน้า 30 วันตามสัญญา น้อยขายได้ถึง 31 มี.ค. แล้วค่อยย้าย ไม่ใช่ย้ายพรุ่งนี้

5. 7 เม.ย.
   คืนพื้นที่ รับเงินประกันคืน

   สัญญาในแม่แบบกำหนดคืนภายใน 7 วัน ถ้าหักค่าเสียหาย ต้องแจ้งรายการเป็นหนังสือ

4. รายวันหรือรายเดือน แบบไหนดี

5. เช่าที่จอดรถ รถหายใครรับผิด

เช่าช่องจอดรถเป็นการเช่าพื้นที่ ไม่ใช่การส่งรถให้เจ้าของพื้นที่เก็บรักษาแบบฝากทรัพย์ (ม.657) โดยทั่วไปรถจึงยังอยู่ในความดูแลของคนเช่า แม่แบบของเราเขียนว่าเจ้าของพื้นที่ไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ความเสียหายเกิดจากการกระทำหรือความประมาทของเจ้าของพื้นที่หรือคนของเขา ถ้าอยากให้เจ้าของดูแลมากกว่านี้ เช่น มียาม มีกล้อง ต้องตกลงเพิ่มเป็นหนังสือ

6. อากรแสตมป์ สัญญาเช่าพื้นที่

สัญญาเช่าติดอากร 1 บาท ต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาทหรือเศษ ถ้าไม่กำหนดอายุการเช่า ให้คิดเหมือนเช่า 3 ปี ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ตัวอย่าง: เดือนละ 3,000 บาท 12 เดือน = 36,000 บาท ติดอากร 36 บาท สัญญาที่ไม่ติดอากร ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากร (ประมวลรัษฎากร ม.118)

7. เช็กลิสต์ก่อนเซ็น

• คนให้เช่ามีสิทธิในพื้นที่จริง (เจ้าของ หรือผู้เช่าที่สัญญาอนุญาตให้เช่าช่วง)
• ที่ตั้ง ขนาด เลขล็อกหรือช่องจอด และวันเวลาที่ใช้พื้นที่
• ค่าเช่า วันจ่าย เงินประกัน คืนภายในกี่วัน ค่าไฟค่าน้ำคิดยังไง
• ระยะเวลาเช่า และเลิกก่อนครบต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน
• ถ่ายรูปพื้นที่วันเริ่มเช่า และเก็บหลักฐานการจ่ายค่าเช่าทุกครั้ง