สัญญานายหน้าขายที่ดิน ค่านายหน้าจ่ายตอนไหน หมดสัญญาแล้วขายเองต้องจ่ายไหม

ลุงบุญมีอยากขายที่นา 1 ไร่ ราคา 1.5 ล้านบาท แก้วซึ่งเป็นคนในหมู่บ้านบอกว่า "เดี๋ยวหนูหาคนซื้อให้ ขอ 3% นะลุง" ตกลงกันปากเปล่า สามเดือนต่อมา คนที่แก้วพามาดูกลับมาติดต่อลุงเองแล้วขอซื้อ ลุงคิดว่า "ตกลงกับแก้วไว้สามเดือน หมดแล้วนี่" แก้วบอกว่า "คนนี้หนูพามานะ" ใครถูก? บทความนี้อธิบายว่า สัญญานายหน้าขายที่ดิน บ้าน หรือรถ ต้องเขียนอะไร จะได้ไม่ต้องเสียเพื่อนบ้านกันครับ

1. กฎหมายว่า ค่านายหน้าจ่ายเมื่อ "ขายสำเร็จเพราะนายหน้า"

• จ่ายเมื่อขายสำเร็จ และต้องสำเร็จเพราะนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการให้ ไม่ใช่จ่ายตามแรงที่ลงไป (ป.พ.พ. ม.845)
• การซื้อขายมีเงื่อนไข เช่น ผู้ซื้อต้องกู้ธนาคารผ่าน ต้องรอให้เงื่อนไขสำเร็จก่อน จึงเรียกค่านายหน้าได้ (ม.845)
• ค่าโฆษณา ค่าเดินทาง นายหน้าเรียกได้เฉพาะที่ตกลงกันไว้ และถ้าตกลงไว้ เรียกได้แม้ขายไม่สำเร็จ (ม.845 วรรคสอง)
• ไม่ได้ตกลงค่านายหน้าไว้ ถ้าเห็นได้ว่าเขาทำเพื่อเอาค่าตอบแทน ก็ต้องจ่ายตามธรรมเนียม (ม.846) — จึงควรเขียนตัวเลขให้ชัด
• นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทน เจ้าของ กฎหมายสันนิษฐานไว้อย่างนั้น (ม.849)
• นายหน้ารับเงินฝั่งผู้ซื้อ จนฝ่าฝืนหน้าที่ต่อเจ้าของ หมดสิทธิค่านายหน้า (ม.847)

2. ตัวอย่างไทม์ไลน์ ลุงบุญมีขายที่นา

1. 1 พ.ย.
   ทำสัญญานายหน้ากับแก้วกฎหมายบังคับ

   ที่ดินโฉนดเลขที่… ราคาตั้ง 1,500,000 บาท ค่านายหน้า 3% ของราคาขายจริง จ่ายวันโอน สัญญา 3 เดือน หมดสัญญาแล้ว ขายให้คนที่แก้วพามาภายใน 6 เดือน ยังต้องจ่าย

   ทำเอกสารนี้ →
2. 20 ธ.ค.
   แก้วพาคุณสมชายมาดูที่

   คุณสมชายสนใจ แต่ขอคิดก่อน แก้วแจ้งชื่อคุณสมชายให้ลุงทราบทางไลน์

3. 1 ก.พ.
   สัญญานายหน้าหมด

   แก้วส่งรายชื่อคนที่พามาดู 3 คนภายใน 7 วัน ลุงเก็บข้อความไว้

4. 15 มี.ค.
   คุณสมชายติดต่อลุงเอง ขอซื้อ 1,400,000 บาท

   ทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางมัดจำ 100,000 บาท โอนเข้าบัญชีลุงโดยตรง

   ทำเอกสารนี้ →
5. 30 เม.ย.
   โอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน

   คุณสมชายอยู่ในรายชื่อ และซื้อภายใน 6 เดือนหลังหมดสัญญา ลุงจ่ายแก้ว 3% ของ 1,400,000 = 42,000 บาท ขอใบรับเงินไว้

   ทำเอกสารนี้ →

ถ้าคนซื้อเป็นคนที่ลุงหาเองและไม่อยู่ในรายชื่อ ลุงไม่ต้องจ่ายแก้ว ถ้าไม่เขียนเรื่องนี้ไว้ ก็ต้องมาเถียงกันว่าใครเป็นคนพามา

3. เกิดอะไรขึ้น ต้องจ่ายค่านายหน้าไหม

4. ข้อที่ต้องระวัง

• 3% ของอะไร เขียนให้ชัดว่า "ของราคาขายจริง" ไม่ใช่ราคาตั้ง ถ้าขายได้ถูกกว่าราคาตั้ง ค่านายหน้าก็ลดตาม
• จ่ายวันไหน ควรเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือวันได้เงินครบ ไม่ใช่วันที่ผู้ซื้อวางมัดจำ
• มีกำหนดเวลา เช่น 3 เดือน ถ้าไม่มี นายหน้าอาจอ้างสิทธิ์ไปเรื่อย ๆ
• เงินทุกบาทเข้าบัญชีเจ้าของ อย่าให้ผู้ซื้อโอนมัดจำให้นายหน้า
• สัญญานายหน้าไม่ใช่ใบมอบอำนาจ ถ้าจะให้ใครไปโอนที่ดินแทน ต้องทำหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินแยก

5. ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

บัญชีอัตราอากรแสตมป์ของกรมสรรพากรไม่มีรายการ "นายหน้า" แม่แบบนี้จึงไม่มีช่องติดอากร แต่ถ้าสัญญาให้นายหน้ามีอำนาจทำการแทนเจ้าของ เช่น ไปเซ็นหรือโอนแทน อาจกลายเป็นการตั้งตัวแทน ถ้าไม่แน่ใจ ควรโทรถามกรมสรรพากร 1161

6. เช็กลิสต์ก่อนเซ็น

• ชื่อ เลขบัตร ที่อยู่ ของเจ้าของและนายหน้า
• เลขโฉนดหรือทะเบียนรถ และราคาที่อยากขาย
• ค่านายหน้ากี่เปอร์เซ็นต์ของราคาขายจริง หรือกี่บาท จ่ายวันไหน
• สัญญากี่เดือน หมดแล้วขายให้คนที่นายหน้าพามา ยังต้องจ่ายภายในกี่เดือน
• ค่าโฆษณาใครออก ถ้าเจ้าของออก วงเงินสูงสุดเท่าไร
• แจ้งนายหน้าตามจริงว่าที่ดินติดจำนองหรือมีคนเช่าอยู่หรือไม่