ขยายเวลาไถ่ขายฝาก ขอต่อสัญญาทาง LINE ได้ไหม ต้องทำยังไงก่อนที่ดินหลุดมือ

ลุงสมขายฝากที่นาไว้กับเจ๊ทองในหมู่บ้าน ครบกำหนดไถ่เดือนธันวาคม แต่ปีนี้ข้าวราคาตก เงินยังไม่พอ ลุงส่ง LINE ไปว่า "ขอต่ออีกปีนะเจ๊" แล้วก็สบายใจ พอเลยวันครบกำหนด เจ๊ทองบอกว่า "ไม่เคยตกลง ที่เป็นของเจ๊แล้ว" เรื่องแบบนี้เคยขึ้นถึงศาลฎีกามาแล้ว บทความนี้อธิบายว่า ขยายเวลาไถ่ขายฝาก ต้องทำยังไงให้ใช้ได้จริงครับ

1. ทำไมต้องรีบ: เลยกำหนดไถ่ ที่ดินหลุดทันที

• ขายฝากคือการขายจริง ที่ดินเป็นชื่อผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ผู้ขายฝากแค่มีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด (ป.พ.พ. ม.491)
• ไม่ไถ่ภายในกำหนด ผู้ซื้อฝากไม่ต้องฟ้อง ต่างจากจำนองที่เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลก่อน
• ที่ดินเกษตรหรือบ้านที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งวันครบกำหนดและยอดสินไถ่ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากยังไถ่ได้อีก 6 เดือนหลังครบกำหนด (พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.17)

2. ขอต่อแบบไหน ใช้ได้แค่ไหน

3. ตัวอย่างไทม์ไลน์ ลุงสมขอต่อเวลาไถ่ที่นา

1. 1 ธ.ค. 2568
   จดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน

   ที่นา 3 ไร่ ราคาขายฝาก 500,000 บาท สินไถ่ 560,000 บาท ครบกำหนดไถ่ 1 ธ.ค. 2569

2. ส.ค. 2569
   เจ๊ทองส่งจดหมายลงทะเบียนแจ้งวันครบกำหนดไถ่

   แนบสำเนาสัญญาขายฝาก ตามที่ พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 กำหนด ลุงสมรู้ตัวว่าเงินไม่พอ

3. 1 ต.ค. 2569
   ลุงสมคุยกับเจ๊ทองขอต่ออีก 1 ปี

   เจ๊ทองยอม แต่ขอสินไถ่เพิ่มเป็น 620,000 บาท ลุงสมไม่หยุดแค่ LINE นัดกันทำหนังสือ

4. 15 ต.ค. 2569
   ทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ขายฝากกฎหมายบังคับ

   ขยายถึง 1 ธ.ค. 2570 สินไถ่ 620,000 บาท เจ๊ทองเซ็นในฐานะผู้รับไถ่ ลุงสมเซ็น พยาน 2 คน เก็บไว้คนละชุด

   ทำเอกสารนี้ →
5. ปลาย ต.ค. 2569
   ไปจดทะเบียนขยายเวลาไถ่ที่สำนักงานที่ดิน

   ก่อนวันครบกำหนดเดิม โทรถามเอกสารและค่าธรรมเนียมก่อนไป ถ้าเจ๊ทองไปเองไม่ได้ ทำหนังสือมอบอำนาจที่ดินให้คนไปแทน

   ทำเอกสารนี้ →
6. พ.ย. 2570
   ลุงสมไถ่ที่นาคืน

   จ่ายสินไถ่ 620,000 บาท แล้วจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก ที่ดินกลับเป็นชื่อลุงสม

4. ต่อได้นานสุดเท่าไร สินไถ่เพิ่มได้แค่ไหน

• รวมทั้งหมดนับจากวันขายฝาก ที่ดินหรือบ้านไม่เกิน 10 ปี รถหรือทองไม่เกิน 3 ปี (ป.พ.พ. ม.494, 496 · พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.10)
• สินไถ่ต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีของราคาขายฝาก ถ้าเกิน ผู้ขายฝากไถ่ได้ที่ราคาขายฝากบวกร้อยละ 15 ต่อปี (ม.499 · พ.ร.บ.2562 ม.8)
• ตัวอย่างลุงสม: ราคาขายฝาก 500,000 บาท รวม 2 ปี สินไถ่สูงสุด = 500,000 + (500,000 × 15% × 2) = 650,000 บาท ที่ตกลง 620,000 บาท จึงไม่เกิน (ประมาณร้อยละ 12 ต่อปี)
• ที่ดินเกษตรหรือบ้าน ผู้ขายฝากยังอยู่และทำกินในที่ดินได้ ระหว่างกำหนดไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (พ.ร.บ.2562 ม.12) ถ้าผู้ซื้อฝากเก็บเงินเพิ่มระหว่างนั้น กฎหมายให้นับเป็นสินไถ่ที่จ่ายแล้ว (ม.8)

5. ผู้ซื้อฝากไม่ยอมต่อ หรือติดต่อไม่ได้

• มีเงินไถ่แล้ว แต่ผู้ซื้อฝากหลบหน้า ไปวางเงินที่สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดไถ่ได้ ที่ดินกลับมาเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่วันวาง (ม.492)
• ที่ดินเกษตรหรือบ้าน วางเงินที่สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนได้ด้วย และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะผู้ซื้อฝาก ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก วางได้ภายใน 30 วันนับแต่ครบกำหนดหรือนับแต่เหตุขัดข้องหมดไป (พ.ร.บ.2562 ม.18)
• ยังหาเงินไม่ได้และผู้ซื้อฝากไม่ยอมต่อ ควรรีบปรึกษาสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายหรือทนายก่อนครบกำหนด

6. ขายฝากแต่จ่ายดอกทุกเดือน ระวังเป็นกู้เงินอำพราง

บางรายตกลงกันว่า "ขายฝาก" แต่ความจริงคือกู้เงิน แล้วจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน ศาลเคยตัดสินว่าแบบนี้เป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืม ขายฝากเป็นโมฆะ ให้บังคับกันตามสัญญากู้ (ป.พ.พ. ม.155 · ฎ.2532/2565) ตอนขอต่อเวลา จึงไม่ควรเขียนว่า "จ่ายดอกเบี้ย" ถ้าจ่ายเงินบางส่วนวันทำหนังสือ ให้เขียนว่าเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้วบางส่วน อ่านเรื่องโมฆะและโมฆียะเพิ่มได้ใน สัญญาแบบไหนเป็นโมฆะ

ถ้าที่ดินเป็นสินสมรส การขายฝากต้องมีคู่สมรสยินยอม อ่าน หนังสือยินยอมคู่สมรส ไปสำนักงานที่ดิน และถ้าไปสำนักงานที่ดินเองไม่ได้ อ่าน มอบอำนาจที่ดิน ท.ด.21